借地権と使用貸借の相続

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1.借地権とは?

土地を継続的に借りる権利のことを借地権(しゃくちけん)といいます。通常、家を建てる場合、土地を購入して家を建てる場合と、土地を借りて家を建てる場合がありますが、土地を借りて家を建てる場合は、この借地権(土地を借りる権利)を設定します。

(※建物がない駐車場等では借地権は発生しません。また、地上権というのもありますがここでは省略します。)

さて、今回のテーマは、この借地権を保有している人が死亡した時の相続の話です。相続できるのかできないのか?名義変更料はかかるのか?相続放棄するとどうなるのか?などなどです。

2.借地権は相続できるのか?分割できるか?

借地権も相続の対象となりますので被相続人から相続することが可能です。分割も可能なことには可能です。

たとえば父親が地主と借地契約を結んだまま死亡した場合で、法定相続人に子供が2人いると考えてみましょう。
この場合、子供2人に1/2ずつの法定相続分がありますので、他の相続財産を無視して考えれば、借地権を1/2ずつ相続することが可能です。

ただし、借地権などの権利を複数の人間で共有して相続すると、その後次の世代に相続が発生した際にさらに権利が複雑化することになるため、通常は借地権を兄弟で分割相続することはおすすめしません。

基本的には、他の相続財産などを調整して分割せず利益均衡を行って、借地権を兄弟どちらかの単独相続とするのが一般的です。

3.借地権の相続に地主の承諾はいるの?

通常、借地権を他人に譲渡する場合は地主の承諾が必要となりますし、承諾なく勝手に譲渡すれば借地契約を即時解除される場合もあります。

けれども、相続の場合は借地契約を結んでいた本人の権利義務を相続人がそのまま継承しますので、譲渡の場合のように地主の承諾は必要ありません

時々、借地人本人が死亡したことを地主に伝えると立ち退きを迫られることがあるようですが、相続は譲渡とは違いますので、立ち退く必要はありません

ただし、相続後に、土地を第三者に譲渡・売却する場合は、地主の承諾が必要になりますので、ご注意ください。

ストップ NO

4.借地権の再契約は特に必要なし

相続は相続人が被相続人の権利義務を継承しますので、新たに借地契約を地主と結び直さなくても何の問題もありません。そのため、仮に地主が同意しない場合でも無理に借地契約書を再度結び直すために努力する必要はありません。

ですから、特段費用を支払う必要もありませんが、相続人と地主が同意のもとで専門家に依頼をして、別途新しい借地契約を結び直すことは可能です。

その場合は所定の報酬や手数料が発生しますが、金額については応相談(更地価格のおよそ10%程度が目安)となります。それでも払いたくなければ、手続きをしなければいいだけです。そもそも結ばなくても借地権は有効なのですから。

ただ、地主との関係が悪化する恐れがありますので注意しましょう。ちなみに地主との関係悪化は、資産価値を低下させることになるので気をつけましょう

5.借地権を相続放棄するとどうなる?

借地権を相続放棄するとどうなるのでしょうか?

たとえば、被相続人の相続財産が借金ばかりで誰も相続したくない場合は、法定相続人全員が相続放棄をする可能性があります。相続放棄をすると、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続できなくなりますので、当然被相続人が保有していた借地権も相続できなくなります

では、このような場合、借地上に自宅が建っている場合はどうなるのでしょうか?

そもそも相続放棄をしているため、自宅に住み続けることはできません。
相続放棄をしているため借地上の建物を壊して更地に戻して地主に返還する義務もありません

相続人全員が相続放棄をした場合は、相続財産管理人に選任された弁護士が以降の管理精算を行いますが、一般的には借地権を地主に返還して終わりとなることが多いようです。

6.使用貸借は相続できるか?

土地の使用貸借(しようたいしゃく)とは、土地をタダで使用収益する権利のことを言います。使用貸借は、貸主と借主の個人的な信頼関係を基礎として成り立っているものと考えられているため、「一身専属の権利」と言われています。つまり、本人が死亡した場合は、相続人が相続することはできません

子供が借地人の場合で、「貸主である親の土地に家を建てる、その後、地代を支払わないパターン」等が良くあります(要するにタダ借りです)。

また、たとえば貸主が借主Aという人間を信頼して使用貸借をしているのに、Aの死亡後その息子Bや兄弟姉妹Cにも同じく無償で貸し続けるというのは、使用貸借の本質にそぐわないためです。

ですから、使用貸借の場合は貸主または借主のどちらかが死亡したらその契約は終了し、相続できません。どうしても継続して借りたいのであれば、別途貸主と借地契約ないし使用貸借契約を新規に結ぶ必要があるでしょう。

7.借地の評価方法

借地権にも財産的価値がありますので、相続税の課税対象となります。借地権の評価額は「土地の評価額×借地権割合」で算出します。

詳しいことは省きますが、なお、土地の評価額は路線価と地積で計算して算出し、借地権割合は路線価図に記載のある借地権割合を当てはめて計算します。

相続税や税金に関することは相続税理士サイトで詳説していますので、以下からお読みください。

【参考】相続税理士相談カフェ:土地の評価方法(路線価方式と倍率方式)

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