使用貸借契約と相続の全て!貸主/借主が死亡したら?賃貸借との違い

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siyoutaisyaku

不動産等を無償で貸し借りする「使用貸借契約」は、特に親族間などでよく見られます。

しかし、もし、貸主が死亡したり、あるいは借主が死亡したりしてしまった場合、この契約はどうなるのでしょうか。

本記事では、貸主・借主が死亡した場合に使用貸借契約がどうなるか、いつ終了するのか、また相続税についても簡単にご紹介していきます。

1.使用貸借契約とは

使用貸借契約とは、物を無償で貸し借りする契約態様のことです(民法593条)。
契約というと堅苦しく聞こえますが、契約書の作成は必須ではなく、親から住宅をタダで借りたり、あるいは友人から自動車を借りて返したり、実は使用貸借が行われることはよくあります。

無償であるという点で、賃料が発生する賃貸借契約とは異なります。
賃貸借契約で賃貸人/賃借人が死亡した場合については以下の記事をお読みください。
【関連記事】相続時の賃貸借契約はどうなる?貸主/借主の関係、敷金・家賃
【関連記事】借主が亡くなったらどうなる?賃借権の相続|賃料の支払いや敷金は?

使用貸借では、貸主は契約を結んだ以上、借主に物を貸す義務がありますから、借主が目的物を使用するのを妨害してはいけません。

また、使用貸借契約は、もともと契約で定めていた期間が経過するか、使用目的を決めていた場合に借主が目的を完了することで終了します。その他、借主が亡くなった場合にも使用貸借契約は終了します(4-1.で後述)。

使用貸借契約がどのようなものか簡単にお分かりいただけたところで、貸主/借主が死亡した場合について解説していきます。

2.および3.では貸主が死亡したとき、4.では借主が死亡したときについて説明します。

2.【貸主の死亡】で使用貸借契約はどうなるか

2-1.貸主が亡くなっても使用貸借契約は続く

万が一貸主が亡くなっても、「貸主の地位」は相続人に承継されるので、使用貸借契約は続行します。

借主側は、同じ契約内容のまま、依然としてその物を借り続けることができます。

2-2.使用貸借契約は解除できるか

では、もとの貸主から使用貸借を受け継いだ新しい貸主や、あるいは借主から使用貸借契約の解除を申し込むことは可能でしょうか。

まず、借主からはいつでも使用貸借契約を解除できます。

他方、貸主から解除を申し出る場合、使用貸借の期間も使用目的も予め定めていない場合にのみ、いつでも貸主から解除できます。
用途は契約で定めていたものの、期間を定めていなかったというときには、「借主が目的を果たすのに足りる期間を経過している」と認められれば、解除できます(※)。

※なお、この期間が経過していることは、貸主が自分で立証しなくてはなりません。

また、用途も期間も定めている場合は、原則として貸主からの解除はできません(もちろん、借主の契約違反等があれば別です)。

3.【貸主の死亡】によって相続人にかかる相続税

貸主が亡くなっても、その相続人が新しい貸主となって使用貸借契約が続きます。
たとえば被相続人が生前、土地や住宅の使用貸借契約を第三者と結んでいた場合、その相続人が貸主としての地位を受け継ぐことになります。

そのとき、相続税等の課税については、どうなるのでしょうか。

使用貸借契約の不動産は、贈与税はかかりませんが、賃貸借契約と比べて割高な相続税がかかります。
使用貸借の不動産の相続税算定においては、賃貸借の場合と異なり、減額が行われないからです。

賃貸借契約であれば、たとえば以下のような相続税の減額があります。

  • 土地の場合…賃貸借では、自用地価格から借地権割合分が引かれる
  • 住宅の場合…賃貸借では、固定資産税評価額から借家権割合(30%)と賃貸割合が引かれる

使用貸借ではこのどちらも適用されず、通常の額の相続税がそのままかかってしまうので、割高になるのです。

なお、使用貸借の土地の相続税について、詳しくは以下の記事をお読みください。

関連記事(姉妹サイト)

4.【借主の死亡】で使用貸借契約はどうなるか

貸主と反対に、借主が死亡した場合、使用貸借契約はどうなるのでしょうか。

4-1.借主が亡くなると、原則使用貸借契約は終了する

借主が亡くなると、使用貸借契約は原則的に終了します(民法597条3項)。

使用貸借契約では、金銭等ではなく「人」に対する信頼に重きが置かれています。貸主はあくまで「その借主」だったからこそ、使用貸借を許可したと考えられます。
そうである以上、借主本人が亡くなった場合は、使用貸借契約は終了するとされているのです。

貸主が亡くなった場合とは異なるので注意してください。

ただし、借主が亡くなった場合であっても、使用貸借契約が存続する例外がいくつか存在します。

4-2.例外①特約がある

予め、使用貸借契約の内容に、「借主の地位を相続の対象にする」という旨が組み込まれていた場合には、相続の対象になります。
したがって、亡くなった借主の相続人が新たな借主として地位を承継できるのです。

もともと契約にあったのであれば、貸主自身も、借主の死亡後の使用貸借契約存続に合意していることになりますから、ごく自然な話ですね。

4-3.例外②相続人の継続使用に貸主が異議を申し立てないとき

借主の死亡後も相続人が不動産を使用し続け、貸主がその事実を知ってもなお、異議を述べなかったときには、使用貸借契約が存続することがあります(「黙示の承諾」と呼ばれています)。

借主の相続人に不動産を使用する権利が本来はなかったとしても、貸主自身が使用を止めないのですから、実質的に「借主の相続人にも使用を継続することを認めた」と解釈される、ということです。

5.まとめ

貸主が亡くなっても使用貸借契約は続きますが、借主が亡くなった場合には終了するのが原則です。
とはいえ、生前にどのような期間・目的を設けて契約を結んだか、また誰がどのように不動産を使用していたかによって異なることもあります。

結局は具体的なケースによって異なることも多いですから、トラブルが発生しそうなときには、ぜひ弁護士に相談しましょう。

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