相続時の賃貸借契約はどうなる？貸主／借主の関係、敷金・家賃
賃貸借契約の当事者が亡くなって相続が起こったとき、被相続人の賃貸人／賃借人としての地位が相続されます。では、実際に契約関係などをどのように処理すればよいのでしょうか。契約者名をどうするか、賃料は誰が受け取るのか、敷金の取り扱いはどうなるかなど、細かい点で気になるところもあるとおもいます。
そこで今回は、相続時に被相続人が賃貸借契約の賃貸人／賃借人だった場合、その地位や契約関係がどのようになるのか、どんな手続きをすればよいのかを解説します。
1．賃貸人としての地位は相続されるのか？
1-1．賃貸人の地位は相続される
遺産相続が起こったとき、そもそも賃貸人としての地位が相続の対象になるのかが問題ですが、これについては、「相続されます」。相続の対象は、一身専属的なもの（権利や義務が特定の人にあり他の人に移らないもの）を除く一切の権利義務ですが、賃貸人としての地位は、被相続人の一身専属的なものとは言えないので、相続人に承継されるからです。
相続人が複数いる場合には、その不動産を相続した相続人が賃貸人としての地位を相続します。
とくに賃借人の同意などは不要ですし、対象の不動産が土地であっても建物であっても違いは発生しません。
1-2．再契約が必要？
賃貸人が死亡して相続人が新たな賃貸人になった場合、賃貸借契約を再締結する必要があるかどうかが問題ですが、法律的には、再契約をする必要はありません。相続によって、当然に賃貸人としての地位が相続人に移転しているのですから、特に新たに賃貸借契約をしなくても、有効に賃貸借契約が存続することになるからです。契約内容についても従前のまま引き継がれます。
ただ、法律的には有効とはいっても、契約書に記載してある氏名が実際の賃貸人と異なるということになると、外形と実態が一致していないようにも見えるので不都合があります。ときが経つにつれて、今の賃貸人と契約が成立していることがあいまいになってしまうおそれもあります。
そこで、相続が起こったら、念のために賃貸借契約書を作り直して、現在の契約当事者が署名押印したものを作成しておいた方が安心です。
1-3．敷金の取扱は？
賃貸人たる地位が相続によって承継された場合、以前の賃貸人（被相続人）が受け取っていた敷金がどのように取り扱われるのかが問題です。
賃貸人が敷金を受け取った場合、「敷金返還債務」という債務を負うことになりますので、賃貸人が死亡したら、この敷金返還債務が相続人に承継されることとなります。
そこで、この場合、当該不動産を相続した相続人が契約当事者の地位を相続すると同時に敷金返還債務を負うことになり、契約終了時には、賃借人に対して敷金を返還しなければなりません。
1-4．賃料（家賃）は誰が受け取るの？
賃貸人としての地位が相続によって承継された場合、賃料（家賃）を誰が受け取るのでしょうか？
まず、被相続人が亡くなると賃料受け取りに利用していた被相続人の口座は凍結されてしまいますので、できるだけ早めに賃借人に対して、相続により賃貸人が変更されたことと、家賃の振込先が変更されることを通知する必要があります。
では、変更後の振込先を誰の口座にするかですが、遺産分割協議が終わる前は、誰が賃貸人の立場を受けつぐか決まっていませんので、原則的には受け取る賃料は相続人全員がそれぞれの法定相続分に従って取得することになります。とはいいましても、賃借人に対してそれぞれの相続人の口座に分割して振り込めとは言えませんので、通常は、相続人のうちの誰か一人が相続人全員を代表して家賃を受け取ることになります。
遺産分割が完了して賃貸人が決まった後は、賃料は当然新しい賃貸人（相続人）が受け取ることになります。相続によって、賃貸人たる地位を相続しているのですから、当然その権利としての賃料請求権も相続人が承継します。
そして、賃借人は、賃料を新たな賃貸人に支払うことになります。
1-5．相続人が誰かわからない場合は？
賃貸人に相続が起こった場合、誰が相続人になるのかが分からないケースがあります。この場合、賃料を支払わないと、賃料不払いになってしまうので、賃貸借を解除されてしまうおそれなどが起こります。
このような場合、誰にどのような方法で賃料を支払えば良いのでしょうか？
相続によって賃貸人が誰かがわからない場合には、賃料を供託することができます。供託とは、家賃などの支払先がわからない場合に、法務局に賃料相当額を積み立てる手続きのことです。供託をすると、賃料を相手に対して支払った扱いになり、賃料支払い義務を果たしたことになるので、供託さえしていれば賃料不払いにはならず、後に賃貸借契約を解除されてしまうおそれなどもなくなります。
賃料を供託したい場合には、法務局に行って必要な書類を記載してお金を支払えば、手続きができます。
供託金については、後に真の賃貸人（相続人）が明らかになった場合、賃貸人が真の権利者であることを示して受け取ることができます。
2．賃借人としての地位は相続されるのか？
次に、相続が起こったときに賃借人（借りている人）としての地位が承継されるのかどうかを見てみましょう。
2-1．賃借人の地位は相続される
賃借人が死亡した場合、賃借人としての地位も相続の対象になります。
賃借人の権利義務も、特に被相続人の一身専属的なものではないからです。相続人が複数いる場合には、複数の相続人に賃借人としての権利義務が分割承継されることになります。
借りている住宅に相続人のうちの誰か一人が居住するとしても、賃借人としての地位が当然にその一人の相続人に集中するわけではないので、注意が必要です。
この点は、賃貸人たる地位の相続のケースと異なります。
賃貸人たる地位の相続の場合には、当該不動産を相続した相続人が単独で賃貸人たる地位を相続することになりますが、賃借人が相続する場合には、相続人全員が賃借人としての権利義務を承継するということになります。
これは、賃貸人としての義務は、不動産を相手に使わせるということですが、そのような義務は不動産の所有者にしか果たせないことであるのに対し、賃料を支払うという義務は、不動産を使用している人でなくても果たすことができるので、賃借人としての地位を不動産を使用する人に集中させる必要はないからです。また、賃借人たる地位の相続の場合、相続人のうち誰もその不動産を利用しないケースもあります。不動産を継続利用する人が賃借人の地位を相続するとなると、誰も不動産を利用しない場合に賃借人としての地位が誰にも承継されないことになって不合理です。
このような理由から、賃借人としての地位は、相続によって相続人全員に分割承継されることになるのです。
2-2．再契約は必要？
相続によって賃借人たる地位が移転した場合には、賃貸借契約の再契約は必要なのでしょうか？
これについても、賃貸人たる地位の相続のケースと同じ考え方になります。相続によって当然に賃借人たる地位が承継されているのですから、特に再契約をしなくても賃貸借契約は有効に存続します。
そこで、賃貸借契約の再契約は不要ですし、わざわざ賃貸借契約書を作成しなおす必要もありません。
特に、賃借人たる地位の相続が起こったときには、相続人が誰も不動産の利用を望まず、賃貸借契約をすぐに解除したいケースも多いです。そのような場合にはあらためて賃貸借契約書を作成しなおす必要性はほとんどないでしょう。
ただし、相続人のうち特定の人が実際に不動産の使用を継続する場合には、注意が必要です。
賃借人の地位が相続される場合、原則的には相続人全員が賃借人となるため、誰か一人が賃借人になりたい場合には、もともとの契約内容と異なることになります。
そこで、相続人のうちの一人が不動産を継続して利用する場合には、その相続人を当事者として賃貸借契約をやり直す必要があります。
この場合、以前の賃貸借契約の承継というよりも、以前の賃貸借契約を解除して、新たな賃借人（相続人）を当事者として賃貸借契約をやり直すというイメージになります。
2-3．敷金はどうなるの？
賃借人としての地位が相続によって移転した場合、敷金の取扱はどうなるのでしょうか？賃借人は、もともと賃貸人に対して契約終了時に敷金返還請求権を行使できる権利を持っています。そして、この権利が相続人らに分割承継されるので、相続人らは、賃貸人に対する敷金返還請求権を法定相続分に応じて分割して相続することになります。
たとえば、もともと被相続人が賃貸人に対して30万円の敷金を入れていて、敷金返還請求権を持っていた場合、2人の子どもが相続したとしましょう。このとき、子供達は、それぞれ15万円ずつの敷金返還請求権を相続することになります。
よって、賃貸借契約の終了時には、子供達はそれぞれ自分の分の敷金返還請求権を行使して、賃貸人に対して敷金の返還を請求することができます。
2-4．相続人が居住しない場合、解約は可能？
賃借人としての地位の相続が起こったとき、相続人のうち誰もその不動産の利用を希望しないことがよくあります。この場合には、相続人らは賃貸借契約の解除をすることができるかどうかが問題ですが、これについては問題なくできます。賃貸借契約の場合、賃借人からの解約申し入れは比較的簡単に認められます。
賃借人は、いつでも好きなときに賃貸人に対して賃貸借契約の解除申し入れをすることができ、解約申し入れから一定期間が経過したら、自然に賃貸借契約は終了します。
建物の場合には、解約申し入れから3ヶ月後、土地の場合には解約申し入れから1年後に契約が終了します（民法第617条）。
ただし、解除後契約終了までの期間については契約によって短縮することができるので、もともとの契約によって、早めに解約ができるように設定されている場合には、その規定が有効になります。
たとえば、相続開始によって賃借人が賃貸人に対して契約の解除を申し入れた場合、賃貸借契約で「解除通知後2ヶ月で解約の効果が発生する」と書いてあれば、通知後2ヶ月で賃貸借契約が終了することになります。通常、契約で1ヶ月前とすることが多いですが、何も規定しない場合は民法どおり3ヶ月前となります。賃貸借契約書を確認してください。
2-5．賃貸人からの解約は誰にする？
賃借人に相続が発生した場合、賃貸人から契約の解除をしたいと望むこともあります。この場合、賃貸人からの解除通知は、誰に対してする必要があるのでしょうか？
賃借人としての地位は、相続人ら全員に分割承継されています。そこで、賃貸人が解除通知を送る相手は、基本的に相続人全員ということになり、それぞれの相続人に個別に解除通知を送る必要があります。
2-6．賃料支払い債務は誰が負う？
賃借人としての地位が相続によって移転した場合、賃料支払い義務を誰が負うのかも問題です。
この場合、賃借人たる地位は相続人らに分割承継されているので、賃料支払い債務も基本的に相続人らに分割承継されます。
被相続人が死亡する前に発生していた未払賃料がある場合、それは法定相続分に応じて相続人らに引き継がれるので、賃貸人は、相続人のそれぞれに対して、個別にその負担分の未払賃料を請求しなければなりません。
これに対し、相続開始後に発生する賃料については取扱が異なります。この場合の賃料支払い債務は法律上分割ができない「不可分債務」と理解されているので、相続人らは連帯債務の関係になります（分割承継はされません）。
そこで、相続発生後の賃料については、賃貸人はどの相続人に対しても全額請求することができることになります。
相続発生後の賃料支払い義務は、賃貸借契約の終了時まで発生し続けますので、誰も住まない場合には、早めに契約を解除することをおすすめします。
3．使用貸借になっている場合は？
不動産の使用に関する契約には、賃貸借契約ではなく使用貸借契約のケースがあります。使用貸借契約とは、無償でものの使用をさせる契約のことです。
使用貸借契約の場合、貸し主の死亡のケースと借主の死亡のケースで、取扱方法が異なります。
貸主の死亡の場合には、貸主の地位は貸主の相続人に承継されるので、借主には特に影響はありません。
これに対し、借り主が死亡した場合、使用貸借契約は原則的に終了します（民法第599条）。
これは、使用貸借が借り主の一身専属的な権利であると考えられているからです。
民法第599条（借主の死亡による使用貸借の終了）
使用借権は、借主の死亡によって、その効力を失う。
ただし、契約によって借主の地位を相続の対象にすると定めている場合には、相続の対象にすることができます。
また、借り主の死亡後、相続人が目的の不動産を使い続けていて、貸主がその事実を知っても特に異議を述べなかったようなケースでは、使用貸借が継続することもあります。
以上のように、賃貸借契約や使用貸借契約がある場合の相続問題は、かなり複雑なので、わからないことがあったら弁護士に相談されることをおすすめします。
4. 賃借人であった被相続人の内縁の妻の場合は？
賃借人であった被相続人と一緒に住んでいた家族がいる場合はどうなるのでしょうか？
その家族が相続人であれば賃借人としての立場を受けついでいますので、当然に居住する権利があります。大家さんから「あなたとは契約していないので出ていってください」と言われても出ていく必要はありません。
それでは、一緒に住んでいた人が内縁の妻など相続人でない場合はどうなるのかが気になります。
このケースでは、内縁の夫に相続人がいない場合といる場合で異なります。
まず、内縁の夫に相続人がいない場合には、原則的には賃借権を継承し居住する権利があります（借地借家法第36条）。内縁の妻や子は相続人ではないものの家族同様に同居していた事実を考慮し賃借権が引き継がれます。
ただし、ここでいう「内縁の妻」とは、婚姻届を出していないが事実上夫婦と同様の関係にあった者のこととであり、愛人など時々来て泊るとか最近同棲を始めたという関係の者には当てはまりません。
また、本内容は居住用の建物だけが対象であり、事業用の建物や、土地（借地券）は対象になりません。
借地借家法第36条（居住用建物の賃貸借の承継）
１ 居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
次に、内縁の夫に相続人がいる場合には、相続人が賃借人の地位を承継するため、本来、内縁の妻には居住権がありませんが、判例では居住し続けることができるとされています。
相続人から内縁の妻に対して明け渡し請求をした事案において、相続人の家屋明渡し請求は権利の濫用にあたり許されないとしています（最判昭和39年10月13日）。
また、賃貸人からの明け渡し請求に対しても、内縁の妻は拒否し住み続けることができます。
まとめ
賃貸借契約の当事者になっている場合の相続問題について解説しました。
賃貸借契約の場合、貸し主が死亡した場合も借り主が死亡した場合も、契約当事者の地位が相続人に承継されます。
ただ、賃貸人としての地位は基本的に不動産を相続した相続人に引き継がれるのに対し、賃借人としての地位は、相続人全員に分割承継される点が異なります。賃料や敷金の取扱や、再契約の必要性などの問題についても別異の対処が必要になります。
使用貸借の場合には、貸し主としての地位は承継の対象になりますが、借り主としての地位は基本的に相続の対象になりません。
内縁関係の場合、内縁の夫に相続人がいなければ賃借権を承継します。内縁の夫に相続人がいれば、本来、居住権はありませんが、判例では引き続き居住することができるとされています。
このように、賃貸借契約や使用貸借契約がある場合の相続問題はとても複雑で専門的な知識が必要ですので、わからないことがあったり対処に迷ったりした場合には、相続問題に強い弁護士や法テラスなどにご相談に行ってアドバイスをもらうと良いでしょう。
