借主が亡くなったらどうなる？賃借権の相続｜賃料の支払いや敷金は？

賃貸アパートや賃貸マンション、貸家など不動産の賃貸借契約の途中で、借主が亡くなってしまうことがあります。
そんなとき、契約はどうなるのでしょうか。

本記事では、賃借人が亡くなった場合、賃貸借契約はどのように続いていくのか、家賃の支払いや、賃貸人から敷金を返還してもらう権利はどのように承継されるのかなどを説明していきます。

1．賃借権は相続人に相続される

まず、賃借人（借主）に相続が発生すると、被相続人の賃借権における賃借人としての地位は、被相続人の一身専属権に該当しないため、相続人に承継されます。
「賃借人としての地位」としたのは、相続人は、賃借権を含め、賃料支払義務や用法遵守義務など、賃借人に関する様々な権利義務をまとめて相続するからです（民法896条本文）。

また、賃借権の相続は法律上当然に発生するので、特に手続きは必要ありません。

1-2．相続人が複数いる場合

相続人が一人であれば、その相続人がそのまま被相続人の「賃借人としての地位」を承継します。

では、相続人が複数いる場合には、賃借権はどのように相続されるのでしょうか？

遺産分割協議前は賃借権を相続人が共有する

賃借人の相続人が複数いる場合には、遺産分割が終わるまで、相続人全員が共有して賃借権を相続することになります（民法898条）。
それぞれの相続人は、賃借権を、法定相続分に応じて共有することになります（民法899条）。

例えば、亡くなった賃借人の相続人が、配偶者と子供2人の計3人のときは、配偶者が1/2、子供たちがそれぞれ1/4ずつ法定相続分に応じて賃借権の持分を相続します。

借りている住宅やアパート、マンションに相続人の一人が居住しているとしても、その居住する相続人が単独で賃借権を相続するわけではありません。

遺産分割協議後は賃借権を取得した相続人が単独で賃借人となる

遺産分割によって誰が賃借権を相続するかを確定し、遺産分割協議後、賃借権を取得した相続人が、単独で賃借人としての地位を承継します。

ここまでは、通常の相続財産と同様で、賃借権といっても特殊なことはありません。

ただし、賃料の支払いについては、賃貸人にとっても賃借人の相続人にとっても、やや複雑な問題がありますので「4．家賃の支払い債務は誰が負うか／誰に請求するか」で詳しくご説明します。

2．相続人が賃貸物件に居住する場合

では、賃借権を取得した相続人が賃貸物件に居住するには、具体的にどのような手続きを経ればいいのでしょうか？

2-1．賃借権の承継に再契約は不要

賃借権の相続によって、賃借人が被相続人から相続人に変わります。しかし、賃貸借契約の再契約の必要ありません。

相続によって当然に賃借人としての地位が承継されており、特に再契約をしなくても、賃貸借契約は契約内容も変わらず有効に存続するからです。

ただし、そのままでは契約書に記載されている契約当事者と、相続によって現実の契約当事者が異なることになり、後々トラブルになる可能性もあります。
そのため、遺産分割が終わったら、賃貸人と賃借権を承継することになった相続人（新賃借人）を当事者として覚書を交わしておくことをお勧めします。

もちろん、賃貸人と新賃借人とで合意のうえ、新たな契約を締結することも可能です。

2-2．対抗要件を備える

賃借権を相続したらできるだけ早く、賃借権の対抗要件を備えましょう。対抗要件を備えて初めて、第三者に相続した賃借権を主張することができます。

賃貸借契約の第三者対抗要件を備えるためには、次の3つの方法があります。

1. 不動産賃借権の登記（民法605条）
2. 建物賃貸借の場合
   建物の引渡し（借地借家法31条）
3. 土地賃貸借の場合
   土地上に登記済み建物を所有（借地借家法10条1項）

ただし、賃貸人は賃貸借契約の当事者であり、第三者には該当しないため、相続人は賃貸人に対して、対抗要件なくして賃借権を主張することができます。

一方で、賃借権の主張に対抗要件を要する第三者には、賃貸借契約締結後、賃貸人から賃貸物件の譲渡を受けた転得者や、賃借権を取得した不動産の抵当権者などが該当します。

2-3．賃貸借権の対抗要件について

賃借権は、賃貸人の承諾があれば、登記が可能です。しかし、賃貸アパートやマンションなどでは、賃借権を登記していることはまずないでしょう。

一般に、賃貸アパートやマンションなど建物の賃借権については、引き渡しを受けることで、賃借権の登記なくして第三者に対抗することが可能です。

また、土地を賃貸している場合に、賃借権者が賃貸する土地上に登記された建物を所有していれば、賃借権の登記亡くして第三者に対抗することが可能です。

3．相続人が居住しない場合の賃貸借契約の解約

被相続人の借りていた不動産を、相続人の誰もがその不動産の利用を希望しないこともあるでしょう。
このような場合に、賃貸借契約を解約することはできるのでしょうか。

賃貸借契約の解約の条件は、その契約に期間の定めがあるかどうかで異なります。

なお、いずれの場合も、相続により賃借人が複数となった場合、賃貸人からの解約や解除は、相続人全員に対して意思表示する必要があります（最判昭和36年12月22日）。

なお、相続放棄した場合の契約解約については、次の関連記事をご一読ください。

3-1．期間の定めのない契約はいつでも解約可能

賃貸借契約に期間の定めがなければ、賃貸人、賃借人のいずれからも、いつでも解約の申入れができます。
この場合、土地については解約申入れから1年、建物は3ヶ月で契約が終了します（民法617条1項）。

また、この期間は契約で変更することが可能です。例えば、賃貸借契約で「解約通知後2ヶ月で解約の効果が発生する」とあれば、通知後2ヶ月で終了することになります。

ただし、建物を賃貸人から解約する場合には、解約に正当な事由を要し（借地借家法法28条）、正当な事由があれば解約通知後、6ヶ月での終了となり（借地借家法27条1項）、この期間については契約で縮めることはできません。

3-2．期間の定めのある契約

期間の定めのある契約でも、契約に「中途解約ができる」旨の条項があれば、「期間の定めのない契約」と同様に解約が可能です（民法618条）。

原則として、こうした中途解約の条項がなければ、解約はできません。しかし、一般的な賃貸借契約であれば「賃借人からの解約は○○までに申し出る」などの条項が入っています。

被相続人の賃貸借契約の内容を確認してみてください。

4．賃料の支払い債務を負う人／誰に請求するか

相続人に賃借人としての地位が移転した場合には、「賃料の支払い」はどのような扱いになるのでしょうか。

この点は、民法改正の影響もあって、やや複雑な説明になります。

「相続発生前の賃料」と「相続発生後の賃料」とで扱いが異なるので、分けて解説します。

4-1．相続発生前の賃料

被相続人が支払わないまま亡くなってしまった、いわゆる「未払い賃料」があるときは、相続人それぞれが法定相続分に応じて分割して債務を負い、支払う義務があります（最判平成17年9月8日）。

これは、具体的に金額の確定した金銭債務として「分割債務」になるからです。

つまり、仮に賃貸人から相続人の一人が賃料全額を請求されても、自分の法定相続分に応じた金額以上は「他の人に請求してください」と拒むことができます。
賃貸人からすると、各相続人に個別に請求する必要がある、ということになります。

もちろん、相続人同士で誰かが代表して払って後で処理する、という取り決めは可能です。

4-2．相続発生後の賃料

前述した通り、被相続人が亡くなった後も、賃貸借契約は存続します。そこで、相続発生から、相続人の一人が遺産分割により確定的に賃借人の地位を承継するまでに発生する賃料の扱いが問題となります。遺産分割後の賃料は、賃借権を相続した相続人が支払えば済むからです。

この支払債務についての扱いは、2020年4月1日の改正民法施行前に発生したのか、後に発生したのかで分かれます。

民法改正前｜不可分債務

民法改正前の判例によれば、数人が共同して賃借人たる地位にある場合の賃料債務は、反対の事情がない限り、不可分債務であるとしており（（大判大正11年11月24日）、賃料債務は一つの不可分債務と考えられます。

そして、不可分債務は基本的には連帯債務の規定に準じ（民法430条）、各相続人が連帯して支払債務を負うことになります。

不可分債務は、それぞれが分割して支払債務を負うのではなく、1つの債務を連帯して負担し、相続人のなかに「負担割合」があるに過ぎません。
そのため、誰か一人が賃料全額を請求されたら、一旦は全額を支払う義務があります。負担割合を超えた支払い部分は、後から他の相続人に求償することになります。

賃貸人は、各相続人に対してどのような割合で請求しても構いません。
例えば、相続人一人に全額請求することもできますし、相続人全員に個別に請求することもできます。

民法改正後（2020年4月1日から）｜連帯債務

民法改正後、相続開始後の賃料は「連帯債務」として扱われることになり、（上記民法430条が一部改正されたからです）全ての連帯債務の規定が適用されます。

もっとも、各相続人が連帯して支払う義務を負うという結論は同じです。

5．敷金の扱いは？｜敷金返還請求権

では、賃借人としての地位が相続によって移転した場合、「敷金」の扱いはどうなるのでしょうか。

敷金とは、賃貸借契約を結ぶ際に、家賃の滞納や、修繕が必要な家の損傷などがあったときに、その費用に充てられるいわば担保としてのお金です。

被相続人は、賃貸借契約を結ぶ際に、賃貸人に対して敷金を支払っていたことで、賃貸借契約の終了時に敷金の返還を請求する権利を持っていました。これを「敷金返還請求権」といいます。
この敷金返還請求権は金銭債権です。したがって、相続人は、敷金返還請求権を、「可分債権」として、法定相続分に応じて法律上当然に分割して承継することになります。

つまり、賃貸借契約が終了するとき、相続人たちは自分の法定相続分にあたる敷金相当額を、貸主に返還を請求できるのです。

例えば、賃貸借契約時に被相続人が賃貸人に対して40万円の敷金を支払っており、相続人が配偶者と2人の子供の計3人だとしましょう。
この場合、敷金から何も差し引かれなかったとすると、賃貸借契約の終了時に、配偶者は、敷金40万円のうち法定相続分である2分の1に当たる20万円を、子は、法定相続分である4分の1に当たる10万円ずつを、賃貸人に対して返還請求をすることができます。

6．内縁の妻は建物の賃借権を承継できる？

最後に、賃借人であった被相続人と賃貸アパートやマンションに一緒に住んでいたのが「内縁の妻」や「内縁の夫」であった場合に、賃借人の地位を承継できるのかをご説明します。

被相続人に法定相続人がいる場合といない場合とで考え方が異なります。

6-1．被相続人に法定相続人がいる場合

被相続人に法定相続人がいる場合には、相続人が賃借権を承継するため、原則としては内縁の妻は賃借権を承継することができません。

ただし、例外的に、賃貸人から建物の明渡請求がされたときは、相続人が承継した賃借権を内縁の妻が「援用（ある事実を自分の利益のために主張）」することで、明渡請求を拒むことができるとされています（最判昭和42年2月21日）。

6-2．被相続人に法定相続人がいない場合

被相続人に法定相続人がいない場合には、内縁の妻も、原則的には賃借権を承継し、居住する権利があります（借地借家法36条1項本文）。

ここでいう「内縁の妻」とは、婚姻届を出していないが事実上夫婦と同様の関係にあった者のこととであり、愛人など時々来て泊まるとか、最近同棲を始めたという関係の者には当てはまりません。

また、賃貸人が1ヶ月以内に反対した場合も承継できません（同条1項ただし書）。

まとめ

賃貸借契約の途中で賃借人が亡くなるケースは珍しくありません。

本記事でご説明したとおり、借主が亡くなっても、賃借権（賃借人としての地位）は相続人たちに承継され、賃貸借契約は有効に続いていきます。
相続人にあたる方々は、その全員が家賃を支払う義務を負っていますから、契約を終了したい場合には解約の申し入れを怠らないようにお気をつけください。

その他にも、遺産分割協議がなかなか決着がつかず新しい賃借人が決まらなかったり、賃貸人の方は誰に家賃を請求すればよいか分からなかったりと、賃貸借契約の相続は難しい問題が生じやすいです。

少しでもお困りのことがあれば、まずは専門家である弁護士にご相談だけでもされてみることが一番です。