相続登記とは｜登記の必要性や未登記リスク、手続をわかりやすく解説

相続財産中に不動産が含まれていた場合、相続を原因とする登記名義の変更を行うことをおすすめします。
一般に「相続登記」と呼ばれているものです。

「身内の間の話だから後でもいいや」などと考えていると、その不動産を売却・賃貸したいときや、新たな相続が発生した際に問題が生じてしまいます。
できるだけ早めに、正しく登記の手続きを済ませておくことが重要です。

この記事では、相続登記とは何か、相続登記の必要性や放置するリスク、手続の概要や費用について分かりやすく解説します。

1．相続登記とは

1-1．相続登記の概要

相続の対象となる財産には、所有権について登記を行うことができるものがあります。
その代表例が不動産（土地や建物）です。

不動産は、登記することによって自分に所有権があることを対外的に示すことができ（公示といいます）、それが最終的には自分の権利を守ることに繋がります。

相続登記とは、相続を原因として不動産の所有権が移転した場合に、被相続人から相続人に対する不動産の所有権移転登記を行うことをいいます。

1-2. 相続登記に義務や期限はない

相続登記をすることは相続人の権利ですが、義務ではありません。
したがって、相続登記をせずに所有権の実態と登記がずれた状態を放置したとしても、特にペナルティがあるわけではありません。

また、相続登記にはいつまでにしなければならないという期限はないため、相続が発生してからどんなに時間が経っていたとしても、その段階で相続登記をすることは可能です。

しかし、登記をしておかないと後述のような不利益を被る危険があるので、早めに登記することをお勧めしているということです。

また、将来的には、所有者が不明な土地をなくすため、土地に関しては相続登記を行うことを罰則付きで義務化することが検討されています。
そのため、今後は法改正によりルールが変更され、土地の相続登記が義務化される可能性がある点に注意が必要です。

2．相続登記の必要性と登記しないリスク

相続により不動産の所有権が移転した場合、基本的にはすぐに相続登記を行って、権利の実態と登記の表示を合わせておくことが望ましいといえます。

なぜ相続登記を行う必要があるのか、登記を行わなかった場合に生じ得るリスクなどについて以下で解説します。

2-1．不動産を売却・賃貸する際には、権利の実態に合わせた相続登記が必要

相続登記は義務ではないとご説明しましたが、登記しなくてもよい状態がいつまでも続くとは限りません。

相続した不動産を自分だけで使用している間はいいですが、たとえば不動産を売却したり賃貸したりする場合には、自分に不動産を売却・賃貸する権限があること（＝所有権があること）を示す必要があります。
（法律上は登記しなくても取引できますが、登記名義の違う不動産を買う人は現実的にほとんどいません）

買い手や借り手としても、所有権の登記がない人と不動産を取引すると、立場が非常に不安定なものとなってしまいます。
例えば、実際には本当の所有者が他にいて、不必要なトラブルになるリスクが高いからです。

したがって、不動産を売却したり賃貸したりする場合には、事前に所有権移転の相続登記をすることが事実上必須となります。

2-2．他の相続人が勝手に登記を移転して第三者に売却してしまったら？

また、不動産を売却したり賃貸したりする予定がなかったとしても、相続登記をせずに権利の実態と登記がずれた状態を放置することには大きなリスクが存在します。

相続の原則は、法定相続人が法定相続分に従って財産を相続するということです。
そのため、法定相続分に従った相続登記は、各法定相続人が単独で申請することができます。

登記しないでトラブルになる例

仮に相続人が配偶者Aと子B・Cの計3人だった場合、それぞれの法定相続分は以下のとおりです。

• A：2分の1
• B：4分の1
• C：4分の1

このケースで相続財産に不動産が含まれる場合、たとえばBは不動産の共有持分4分の1について単独で相続登記を申請することができます。

もしA・B・Cの間で遺産分割協議により、不動産をAが単独で相続するということになっていたとしても、登記を管轄する法務局としてはその事実を知る術がありません。
したがって、Bの申請どおりに不動産の共有持分4分の1について、被相続人からBへの移転登記が行われます。

もちろん、これは権利の実態とは異なる登記ですから、AにはBへの移転登記を訂正する権利があります。
しかし、Aが登記を訂正し、A名義の登記をするよりも先に、Bが第三者であるXに不動産の共有持分4分の1を売却し、Xが登記してしまったらどうなるでしょうか？

登記しないと不動産を失うことも

Bが勝手に登記申請した不動産の共有持分4分の1は、Aにとっては法定相続分を超える部分です。

法定相続分を超える相続については、対抗要件を備えなければ第三者に対して主張することはできないものとされています（民法899条の2第1項）。

つまり、Aは不動産の共有持分4分の1について、自分が権利者であることをXに対して主張できません。
したがって、遺産分割協議でAが得られるはずだった不動産のうち、共有持分4分の1がXのものになってしまうのです。

こうなってしまうと大変です。
Aは不動産に関する権利の一部を失ってしまったのみならず、不動産の管理を赤の他人であるXと共同で行わなければならなくなってしまいます。

このような事態を避けるためにも、相続登記は早めに行っておくべきでしょう。

2-3．相続登記していない状態でさらに相続が発生すると、権利関係が複雑に

遺産分割が行われたのに、その相続登記が行われていない状態で、法定相続人が死亡してさらに相続が発生した場合（二次相続といいます）には、不動産に関する権利関係が複雑になってしまいます。

最初の相続時に遺産分割協議書がしっかり作成されていればまだいいですが、遺産分割協議書もなく相続登記も行われていないとなると、どれが二次相続の対象となる不動産なのか、それについて死亡した方がどれだけの権利を持っているのか全く分かりません。
これでは相続人同士の紛争を引き起こすきっかけになりかねません。

後の相続における紛争を防止するためにも、相続登記は早めに行っておきましょう。

3．相続登記の手続きについて

相続登記を行う際の手続きについて簡単に解説します。

3-1．法定相続分どおりの相続をする場合、各自の持分について単独で相続登記できる

まず、繰り返しになりますが法定相続分どおりに不動産を相続する場合には、各自の法定相続分に相当する権利については単独で相続登記を行うことが可能です。

ただし、相続人が複数いる場合には、法定相続分どおりに相続をすると不動産が共有となります。

共有関係は後に紛争を引き起こす可能性が高いため、特別な理由がなければ、遺産分割協議を行って1人の相続人の単独所有とすることがおすすめです。

登記が二度手間になることを避けるため、遺産分割協議がスムーズに終わりそうであれば、遺産分割協議が終わってから、決まった権利関係を反映した相続登記を行うのがいいでしょう。

3-2．相続登記の必要書類

相続登記に必要となる書類は基本的には以下のとおりです。

• 登記申請書
• 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
  提出するわけではありませんが、地番等を確認するのに必要です
• 被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本一式
• 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）
• 相続人の住民票
• 固定資産評価証明書

遺言や遺産分割協議により、法定相続分と異なる相続をする場合には、その内容を証明するために、上記に加えて遺言書または遺産分割協議書を提出する必要があります。

また、遺産分割協議による相続の場合、相続人全員の印鑑証明書の提出も必要です。

必要書類について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

3-3．相続登記は不動産の所在地を管轄する法務局へ申請

相続登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局となります。

現地の窓口での申請のほか、郵送やオンライン申請も可能です。
ただ、オンライン登記申請は会員登録が必要で、操作もやや難しいため、ご自分で申請される場合は窓口か郵送での手続きをおすすめします。

申請の方法については、法務局の窓口や、弁護士または司法書士に相談して確認しましょう。
もちろん、弁護士・司法書士に全て任せることもできます。

3-4．相続登記にかかる費用は？

相続登記にかかる費用を大きく分けると、①登録免許税、②必要書類を揃えるための費用、そして依頼する場合は③弁護士・司法書士への依頼報酬の3つです。

①登録免許税

登録免許税は、相続登記を行う際にかかる手数料のようなもので、法務局に提出する登記申請書に収入印紙を貼付することにより納付します。

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の1000分の4（0.4％）です。

なお、法定相続人でない人が不動産を承継する場合には、登録免許税は不動産の固定資産税評価額の1000分の20（2％）で計算します。

②必要書類を揃えるための費用

大きな金額にはなりませんが、登記事項証明書、戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などを発行してもらうための費用がかかることになります。

これらの費用は自治体や発行方法によって異なる場合があるので、各自治体にご確認ください。

③弁護士・司法書士への依頼報酬

相続登記の手続きには手間がかかるため、弁護士や司法書士に依頼する場合もあるでしょう。
その場合には、弁護士・司法書士に依頼報酬を支払う必要があります。

依頼報酬がいくらかは弁護士事務所・司法書士事務所によって異なります。
また、たとえば弁護士に相続を全体的にサポートしてもらうという場合から、単純に相続登記のみを依頼する場合まで、依頼業務の範囲はさまざまです。

そのため、依頼業務の範囲によっても依頼報酬は異なります。

仮に相続登記の定型的な手続きだけを依頼するという場合には、10万円以下の費用で代行してくれることもあります。

相続登記の費用について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

4．まとめ

以上に解説したように、相続登記を行うことは現状義務ではありません。
しかし、相続登記をせずに権利の実態と登記のズレを放置していると、最悪の場合不動産に関する権利を失ってしまうなど、思わぬ事態が発生してしまうリスクがあります。

そのため、相続登記は遺産分割協議がまとまったら速やかに行いましょう。

また、そもそも不動産を含む相続は揉めやすい典型的なケースなので、不安がある場合は当初から相続全体を弁護士にサポートしてもらうこともおすすめです。

弁護士に相続の処理を依頼すれば、その一環として、相続登記の手配も行ってくれますので安心です。
なお、相続登記の手続きは司法書士が得意とする分野ですが、弁護士自身が登記に強く自ら手続きしたり、司法書士と連携してスムーズに処理したりしてくれる事務所もあります。

ぜひご自分にあった事務所を探してみてください。