不動産相続に失敗しないために知っておくべきこと

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「両親が住んでいた家を兄弟で相続したけどどうすればいい?」とか、「両親が亡くなって実家暮らしの兄とその実家を相続したけど兄は出ていくつもりがない。」といった場合など、不動産を遺産分割するには、様々な課題が生じてきます。

その大きな理由として、現物の分割が困難、相続登記の問題などがあげられます。以下では、不動産の相続に関わる特有の課題とその対応方法について考えてまいります。

1.不動産の相続手続き

どのような財産であれ、その遺産分割の基本は同じですが、不動産には特有の難しさがあります。

その最たるものが現物による分割が困難なケースが多いということです。普通に考えても、土地や建物は現金のように切り分けることができません。そこで、不動産の遺産分割には、現物分割以外の方法を検討する必要があります。

1-1.相続手続きの基本

遺産分割は、現物分割が原則ですが、実際には現物分割が困難な遺産もあり、その最たるものが不動産です。

家や土地は、その形状のままで利用することで効用を発揮しているケースが多く、現物分割にはなじみません。

とはいえ、実際に相続が開始した際には、相続人に遺産を分配する必要があります。そのための手段として、後述する代償分割換価分割という方法を併用していくことになります。

1-2.現物分割

現物分割は、A物件は甲に、B権利は乙にというように、遺産をその現状のままの姿で各相続人に引き渡す方法です。遺産分割は、その性質上できる限り現物を相続人に引き継がせることが望ましいことから、遺産分割の原則的な方法といえます。

もっともこの現物分割においては、一つの物を完全に相続分に応じて分ける、あるいは共有にする場合はともかく、それ以外の場合には具体的相続分(相続人で合意した、あるいは遺言で指定された相続分のこと。以下同じ。)と完全に一致することはほぼありません。そのため相続人間で、ある程度の評価額の差は容認するか、金銭債権の分割や債務の負担等によって具体的相続分に近づけることになるでしょう。

もし、被相続人の主たる遺産が不動産という場合には、以下で説明する代償分割や換価分割を考慮することになるでしょう。

1-3.代償分割

代償分割とは、共同相続人の1人又は数人に具体的相続分を超えて遺産の一部あるいは全部を現物で取得させ、その相続人に対して、現物では具体的相続分に満たない遺産しか取得しない他の共同相続人に対して、その不足分に相当する分を代償として債務(通常は金銭債務)を負担させる方法です。

相続人全員について、具体的相続分どおりに現物を分割することが可能な場合は少ないため、この債務負担による分割方法を、現物分割と併用すると相続人間で取得する相続分の調整が容易になるため、利用されるケースが多いです。

1-4.換価分割

1-4-1.換価分割の要点

家庭裁判所における遺産分割審判等の場においては、遺産分割は現物分割が原則と考えられており、現物分割が困難である場合には、債務負担による方法(代償分割)が判示されます。そして、換価処分については、これらの分割方法が困難であるか相当でない場合に行うべきものと考えています。

しかし、調停や審判でなく裁判所の関与しない協議分割の場合には、共同相続人の全員が合意すれば、契約自由の原則により、換価分割は可能です。

なお、換価分割においては、相続時点では遺産の価格がはっきりしないこと、換価(売却)の手間がかかること、売却方法による価格の違いなど、実務上は様々な課題があります。

1-4-2.換価分割に伴う不動産売却の流れ

上記で説明した換価分割を行うためには、相続不動産を売却して現金化する必要があります。

換価分割のために不動産を売却するには、その前提として遺産分割協議にて、全相続人がその分割方法に同意するとともに、その旨を遺産分割協議書に明記しておく必要があります。

相続開始から相続不動産の売却までの流れは、以下のとおりです。

①相続開始(被相続人の死亡)→ ②相続人等の確定 → ③相続財産の確定 → ④遺産分割協議の合意 → ⑤相続登記 → ⑥不動産会社に査定・売却依頼 → ⑦売買契約締結・引渡し → ⑧売買代金受取 → ⑨所有権移転登記

この流れの中で、最も重要なプロセスは「⑥不動産会社に査定・売却依頼」です。出来るだけ高い価格で売却するためには、複数の不動産会社に相談してみることです。

まずは相続不動産の地元にある不動産会社との相談や、不動産の査定サイトを利用するなどして、相続した不動産の相場価格などの情報収集から着手します。 その上で、実際に売却を依頼する不動産会社とは媒介契約を締結します。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれメリット、デメリットがあるので、媒介契約の締結に当たってはよく検討しましょう。

 

1-5.相続登記

被相続人の死亡後、遺産の中に不動産がある場合に、相続人の間で遺産分割の協議が整っても、登記上の名義を故人である被相続人のままにしておくことは世間にはよくあり、違法ではありません。しかし、その状態のまま放置していると、固定資産税は被相続人の名義のまま課税されますし、将来その不動産の売却や担保設定などの手続きをしようとしても、できないことになります。

また、他の共同相続人が、自分の法定相続分を第三者に売却したり、債権者から仮差押えされるなどのリスクもあります。従って、遺産の中に不動産がある場合には、分割協議がまとまったら、すみやかに協議内容にもとづく登記手続きを行う必要があります。

2.不動産相続に関わる課題と対策

それでは、以下で不動産の相続に関わるいくつかの課題と対応策について考えてみましょう。遺族間の人間関係や様々な家族状況によっては、他にも様々な事情がありますが、ここでは基本的な考え方を説明します。

いずれにしても、将来開始する相続において、遺産の中に不動産がある場合には、早めに対策を講じることが大事です。

2-1.過去の相続が未登記

相続不動産の登記名義を被相続人のままにしていると、実際の権利者による売却などの処分ができません。そこで、その不動産をどう処分するかに関わらず、まずは現実の所有者名義に変更する必要があります。

ここで、所有者名義の変更と書きましたが、手続き的には、遺産分割協議書を作成して相続不動産の相続人を確定した上で、法務局にて登記申請を行う必要があります。そのためには、現在生存している全相続人にて、分割内容に同意してもらう必要があります。

未登記の期間が長くなるほど、1次相続、2次相続と代替わりが進み、法定相続人の人数が増えていきます。その結果、相続人間での人間関係が希薄になり、遺産分割協議に支障を来す事態も考えられます。

もし、相続登記がなされていない不動産がある場合には、すみやかに遺産分割協議を行った上で相続登記をしましょう。既に数次にわたる相続が進んでいる場合には、相続人の調査だけでもかなりの手間が必要であり、さらに遺産分割協議の内容についても、複雑になります。そのような状況になっている場合には、専門家への相談や依頼が必須となるでしょう。

2-2.相続を希望する者がいない

実家の両親が亡くなった場合に、両親が住んでいた家や土地は、子が相続することになります。しかしその家が、子の居住地から遠方であるとか、古くて人に貸せる状態でないなど、様々な問題を抱えている場合も少なくありません。そうすると、子としては、相続しても負担が増えるだけなので、相続したくないということになります。複数の子がいる場合には、いきおい長男にその責任がかぶってくることになるでしょう。

もし、実家の家や土地を相続したくない場合には、相続開始から3か月以内であれば、相続放棄の手続きが可能です。しかしこの相続放棄では、特定の遺産だけを対象に放棄することはできません。民法939条の「相続の放棄をした者は、その相続に関しては、始めから相続人とならなかったものとみなす。」との定めにより、相続人としての地位から外れるからです。

なお、それを承知の上で相続放棄をしたとしても、親が住んでいた家屋とすぐに縁が切れるわけはありません。民法940条に「相続の放棄をした者による管理」という定めがあります。その趣旨は「相続を放棄した者は、もはや相続人の地位にはないのであるが、相続財産管理人が選任されるまでは、自己の財産を扱うのと同じ注意を払って遺産の管理を続けなければならない」です。

相続放棄すれば面倒なことからただちに解放されるわけではないので、注意が必要です。

2-3.古い空き家がある

両親が亡くなったあとの居住者のいない家屋を相続したというケースが増えています。相続人が遠方に居住しているなどの事情で、維持管理が不十分だと傷みが進んでいきます。相続人のだれもその家や土地を利用しない場合には、すみやかに処分することを検討すべきでしょう。

なお、当該不動産の管理が不十分なことが原因で、通行人や近隣の建物に損害を与えた場合には、その所有者は損害賠償の責任を負うことになるので注意が必要です。

また、家屋を解体して更地にした場合には、土地の固定資産税、都市計画税の軽減税率の適用除外となり、家があったときよりも高額の税金が課税されます。実家が空き家になりそうという場合には、早めに売却や賃貸などの対処策を検討しておく必要があるでしょう。

2-4.貸地にしている土地

貸地として第三者に賃貸中の土地を相続することがあります。このような貸地が遺産に含まれている場合には、さらに分割を難しくする事情があります。

一般に、土地は更地であることにより利用価値が高いわけですが、貸地などの地上権がついている土地は利用が制約されるため、買い手が現れにくいという事情があります。

換価分割を行おうとしても売却(換価)が難しい場合には、残る手段は現物分割か代償分割ですが、現実的には代償分割を行うことになるでしょう。そうすると、その土地を相続した人は、他の相続人に支払う代償金を用意しなければなりません。このような貸地となっている土地を相続する可能性のある場合には、事前の相続対策(代償金の準備等)を検討しておいたほうがよいでしょう。

3.相続不動産売却の特例税制について

相続に伴って課税される税金は相続税ですが、相続財産が不動産の場合には、それ以外に、登録免許税、不動産譲渡税が課税される場合があります。

一方、相続不動産を流通しやすくしようという政策的な目的から、様々な税金軽減の特例が用意されています。 時代状況の変化に応じて税制特例の内容も年々変更、修正されていきます。

また、その特例の適用には、様々な前提条件が課されるので、実際に特例税制を利用しようとする場合には、安易に自己判断せずに税の専門家への相談が必須です。

3-1.居住用財産の譲渡の特例

親から実家の不動産を相続し、相続人が居住の用に供していた場合に、その不動産を譲渡した場合には、原則として譲渡所得から3000万円の特別控除を受けることができます。不動産の譲渡所得に対する課税は申告分離課税であり、さらに短期譲渡(所有期間が5年以下)の場合には、高い税率(39%)が適用されるのが原則となっています。

しかし、この3000万円の特別控除は不動産の保有期間等の制限はなく適用されるため、相続後に売却が必要な場合には、大変有利な制度です。

3-2.空き家の売却に関わる特例

この特例は、被相続人の居住の用に供していた家屋(昭和56年5月31日以前に建築されたものに限る)や土地を相続した相続人が、当該家屋や取り壊し後の土地を譲渡した場合に、当該家屋や土地の譲渡所得から3000万円を特別控除する制度です。

なお、家屋については、譲渡できるものは昭和56年5月31日以降の新耐震基準に適合できるよう耐震リフォームをしたものに限るという条件がついています。

昨今、空き家の急激な増加は大きな社会問題になりつつあります。この特例は、空き家の流通を後押しすることで、管理不在の空き家の増加を抑制しようとする政策目的があります。この特例は平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡することが必要な時限適用となっています。

なお、この特例は、居住用財産の譲渡の特例(3000万円特別控除)との併用はできません。

3-3.長期譲渡所得の軽減税率の特例

不動産の譲渡所得は、所有期間により長期譲渡所得短期譲渡所得に分かれ、税率が異なります。具体的には、以下のとおりです。

①長期譲渡所得

条件:譲渡した年の1月1日時点において、所有期間が5年超の場合 税率:20%(所得税15%、住民税5%)

②短期譲渡所得

条件:譲渡した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下の場合 税率:39%(所得税30%、住民税9%)

上記のような不動産の保有期間による税率の違いができた背景は、土地転がしを抑制する という政策目的があります。

かつて土地バブルの時代には、不動産は持っているだけで価値が上がったため、保有してしばらくしてから売るだけで利益が出ました。結果として土地が異常な値上がりをしていきました。そこで、短期間での不動産転売による所得に高い税率をかけて、その動きを抑制しようとしたわけです。

これは、たとえ相続不動産であっても適用されるので留意が必要です。

なお、相続不動産の取得日は相続の日ではなく、被相続人が取得した日となります。被相続人名義の不動産を相続し、第三者に譲渡する際には、長期譲渡になるか短期譲渡になるのか確認が必要です。

なお、その不動産が被相続人の居住用であったものは、上記の特例を適用することができます。

3-4.取得費加算の特例

相続財産の多くが不動産である場合などは、相続した現預金等と相続人固有の現預金等を合わせても納税資金が不足し、相続によって取得した土地を売却して納税資金を作らなければならないこともあります。

このような場合、土地の売却益に対しては譲渡所得として所得税等が課税されますが、一定の要件に該当する場合には、譲渡所得の計算において通常の取得費に一定の相続税相当額を加算することができます。この特例を適用することにより、実際の譲渡所得から所得額を減額でき、結果として税額を下げることができます。

4.まとめ

子供たちが成長し、進学や就職などで実家を出ていき、ついには親だけが実家で暮らすようになる、というのはよくあるケースです。特に実家が地方にある場合には、子供たちが社会人になったあと、再び戻るケースは少ないでしょう。そして親が亡くなると、実家の家屋の相続という事態に直面します。親が元気でいる間は、忙しい子供たちは相続のことを考える機会もあまりないと思われます。

しかし、本稿で説明してきたとおり、不動産の相続には、様々な課題が内在している可能性があります。そのため、親が元気なうちから、実家の家や土地を将来どうしていくのかなど、相談して対応を考えておくことが重要です。

不動産に関しては、対処を検討するに際して、登記手続きや複雑な税制度の適用など、専門的な知識が必要になります。早めに将来のことを検討しておきたい、あるいは既に相続人になった人も含め、不動産の手続きに詳しい専門家とよく相談して対応していくことをおすすめします。

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