相続するなら知っておきたい換価分割と代償分割

現金や預貯金とは違い、不動産は細かく分けることができません。

そのため遺産に不動産があると、共同相続人の1人だけが相続すると他の相続人と不公平が発生し、共有名義にすると他の共有者の同意がなければ売却することができず、相続トラブルの原因となってしまう可能性があります。

それでは、不動産などの現物資産を上手に分割する方法はないのでしょうか？
今回は、不動産を相続する際に使われる3つの分割方法について解説します。

1．3つの遺産分割方法の違い

遺産分割の方法には、主に以下の3つがあります。

• 現物分割
• 換価分割
• 代償分割

これから、それぞれの概要と、メリットや注意点についてご説明していきます。

1-1．現物分割とは

現物分割は、オーソドックスで最も分かりやすい遺産分割です。不動産なら不動産のまま、株なら株のままというように、相続が発生した時の形状・性質を変えずに相続人間で遺産分割する方法です。

例えば、相続財産として現金1,000万円と1,000万円の土地、1,500万円の土地がを3人の共同相続人で分割する方法を考えてみましょう。

下の図のように、例えばAさんが1,000万円の現金を、Bさんが1000万円の土地を、Cさんが1500万円の土地を相続するといったように、土地を土地のまま相続するのが現物分割です。

このように現物分割をすると、Cさんが1500万円の土地を相続したことで、AさんBさんより500万円分多く相続することになり、相続した財産の価値に偏りがあるため、争いが起きやすくなってしまいます。

現物分割には、土地を相続人の相続分に応じて分筆*する方法もありますが、分筆するに十分な広さがなければ、分筆した土地一つひとつの土地が狭くなったり、道路に面しなくなったりすることで、使い勝手が悪くなり、土地の評価額が下がってしまう可能性があります。

したがって現物分割は、相続財産の内容によっては不公平な分割になってしまい、相続人が納得し難い結果になることがあるため、現金や預貯金が相続財産の場合に適した方法です。

*分筆：登記簿上1つの不動産をいくつかに分割して登記すること

1-2．換価分割とは

現物分割のような不公平をなくすために活用されるのが「換価分割」です。
換価分割は、遺産の一部又は全てを現金化し、その現金を各相続人で分配する方法です。

例えば、3人の相続人で、1,000万円の現金と2,000万円の土地を分割する方法を考えてみましょう。
現物分割なら、Aさん、Bさんが現金500万円ずつ、Cさんが2000万円の土地を相続するなどの方法が考えられますが、これではあまりにも不公平です。

一方、換価分割をすると、2,000万円の土地の売却益と元々の現金1,000万円を合計して3人で公平に分割できます。

仮に土地の売却費用が300万円かかっても、1,700万円は土地の売却益として手元に残ります。これに元々の現金1,000万円を加えて合計2,700万円を、下図のように、3人が900万ずつと公平に分割することができます。

1-3．代償分割とは

換価分割は、売却益を公平に分割することはできます。しかし、思い入れのある実家を売りたくなかったり、売ってしまうと住む場所がなくなる相続人がいることがあります。
そんなときに役立つのが「代償分割」です。

代償分割では、特定の相続人が不動産を相続する代わりに、他の相続人に対価を支払います。この対価を「代償金」と呼びます。

例えば、被相続人と一緒に暮らしていた相続人Aさんと、別居していた相続人Bさん2人が2,000万円の価値がある被相続人の自宅マンションを相続するとします。
Aさんはマンションにそのまま住み続けたいと考えていますが、B氏はマンションに興味がありません。そこで、Aさんが単独でマンションを相続し、Bさんに1000万円を代償金として支払うような方法が代償分割です。

代償金の支払いについては、金銭に代わる財産での支払いや、分割払い、将来支払うといった合意も可能です。

1-4．分割方法の比較とまとめ

ここで、3種類の遺産分割方法についてまとめておさらいしましょう。

例えば、2000万円の土地、1500万円の建物、現金1000万円の遺産を、3人で相続する場合の分割について考えてみましょう。今回、売却費用はかからないものとして計算しています。

分割方法による取得する財産の違い
相続財産：土地2,000万円、建物1,500万円、現金1,000万円の場合

	Aさん	Bさん	Cさん
現物分割	土地を相続	建物を相続	現金1,000万円を相続
換価分割	土地、建物の売却益4,500万円を3等分し、現金1,500万円を取得	土地、建物の売却益4,500万円を3等分し、現金1,500万円を取得	土地、建物の売却益4,500万円を3等分し、現金1,500万円を取得
代償分割	土地と建物を相続 Bさんに代償金1,500万円を支払う Cさんに代償金500万円を支払う	Aさんから代償金1,500万円を取得	現金1,000万円を相続 Aさんから代償金500万円を取得

3つの遺産分割方法をご紹介しましたが、現実ではこの遺産分割方法を組み合わせて行うのが一般的です。

2．換価分割と代償分割のメリット

次に、換価分割と代償分割のメリットについてご説明します。

どちらも公平に分割でき、トラブルを回避しやすい点は共通していますが、それぞれ異なるメリットもあります。

2-1.　換価分割のメリット

不動産の価値を下げずに処分できる

前述の通り、不動産は分筆すると価値が下がってしまうことがあります。

しかし、遺産分割協議で換価分割に合意できれば、分筆する必要がないため、価値がより高い状態で売却することができます。

相続税を納税するための資金を得ることができる

遺産には現金・不動産・有価証券など様々な種類の財産が存在します。しかし原則として相続税は現金で一括納付するため、相続はしたものの、財産の種類によっては相続税を納付できないということもあり得ます。

しかし、財産を換価分割して遺産を現金化すれば、相続税として収めるための現金を確保することができます。

2-2.　代償分割のメリット

相続財産をそのまま残すことができる

遺産を代償分割すれば、換価分割のように、現金化するための処分をする必要がありません。

そのため、実家を残したい場合や、自分の住居を残したい相続人がいる場合に活用されます。

2-3．メリットのまとめ

換価分割と代償分割のメリットをまとめると下表の通りとなります。

換価分割のメリット	代償分割のメリット
遺産を平等に分割することができる
不動産の価値を落とさずに分割できる	相続財産をそのまま残すことができる
相続税の納税資金を得ることができる	ー

3．換価分割と代償分割それぞれの注意点

換価分割・代償分割にはそれぞれメリットがあるものの、注意点もあります。

共通の注意点はいずれの方法を選択するにせよ、相続人全員の同意が必要です。

3-1．換価分割の注意点

譲渡所得税が発生する

不動産などを売却して利益が出ると、その額に応じて「譲渡所得税」が課されます。

換価分割は、相続不動産を売却し、その売却益を共同相続人間で分配するので、その不動産の売却代金は譲渡所得税の対象となります。

売却までに時間がかかることがある

換価分割は、不動産などを売却する以上、なかなか買い手が見つからなくて時間がかかってしまうことがあります。

しかし、売却益を相続税の納付資金に充てる場合には、売却できなくても納付期限は変わりません。

3-2．代償分割の注意点

お金以外で代償を支払うと譲渡取得税の対象となる

他の相続人に対して代償金を支払った場合には、譲渡所得税の問題は発生しません。

一方、金銭ではなく不動産など現物財産で取得時よりも高い時価で代償することができれば、譲渡所得税の課税対象となります。

代償金の不払いリスク

代償分割をするためには、代償分割の対象となった遺産を取得する相続人が、代償金を支払うことが不可欠です。この代償金は遺産からでなく、相続人の財産から支払わなければならず、大きな負担となります。

そのため、代償金を受け取る相続人は、分割と同時に代償金を受け取るなど、不払いのリスクに対する備えをしておく必要があり、抵当権を設定するなどの方法も検討するといいでしょう。

遺産分割で代償金の扱いに困ったり、不安があったりする方は弁護士にご相談ください。

3-3．注意点のまとめ

換価分割、代償分割の注意点について、下表にまとめておきます。

どうすればいいか迷ったら、弁護士に相談してアドバイスをもらうようにしましょう。

換価分割の注意点	代償分割の注意点
相続人全員の同意が必要
譲渡所得税が発生する	譲渡取得税が発生する場合がある
売却までに時間がかかることがある	代償金の支払いがされないこともある

4．遺産分割協議書の書き方

最後に、換価分割と代償分割の遺産分割協議書への記載方法を解説します。

4-1．換価分割の場合の記載例

換価分割では、対象となる遺産を売却して金銭に代えますが、被相続人名義の不動産は、そのまま売却して第三者に名義変更することができず、いったん被相続人から相続人への相続登記を経なければなりません。

そのため、不動産を換価分割する遺産分割協議書を作成する際には、以下2つの記載方法が考えられます。

相続登記を代表相続人が単独申請する場合

1つ目は相続人間で代表者を定め、代表者単独で相続登記を行った後に売却する方法です。

この場合の遺産分割協議書の書き方は以下の通りです。

1.　次の不動産は、換価分割を目的として、相続人〇〇が取得する。

土地
所在　東京都渋谷区○○
地番　〇番○○
地目　宅地
地積　○○〇.〇㎡（換価分割する不動産）

2.　相続人Aは、前項の不動産を売却し、その売却代金から売却に要した一切の費用を差し引いた残金を次の割合で配分する。

相続人A 3分の1
相続人B 3分の1
相続人C 3分の1

相続登記を相続人全員で申請する場合

もう一つは、共同相続人全員で相続登記を行った後に売却する方法です。

この場合の遺産分割協議書の書き方は次のようになります。

1．次の不動産は、換価分割を目的として、相続人A、相続人B、相続人Cがそれぞれ3分の1の割合で取得する。

土地
所在　東京都渋谷区○○
地番　〇番○○
地目　宅地
地積　○○〇.〇㎡

2．相続人A、相続人B、相続人Cは、共同して前項の不動産を売却し、その売却代金から売却に要した一切の費用を差し引いた残金を次の割合で配分する。

相続人A 3分の1
相続人B 3分の1
相続人C 3分の1

いずれの場合も、遺産分割協議書には「換価分割のため」を明記します。

4-2．代償分割の場合の記載例

一方、代償分割ついて遺産分割協議書に記載しておかなければ、代償金に対して贈与税が発生してしまう可能性があり、代償金が支払われる旨を公に証明するためにも、遺産分割協議書には明記しておく必要があります。

相続人Ａは、前項に記載された遺産を取得する代償として、相続人Ｂには金1,000万円を、相続人Ｃには金1,500万円をそれぞれ○○○○年〇月〇日までに以下のそれぞれの口座に振り込む方法により支払う。振込手数料は、相続人Ａ負担する。

◯◯◯◯銀行　◯◯支店　普通口座
口座番号　◯◯◯◯◯◯◯
口座名義　相続人B

◯◯◯◯銀行　◯◯支店　普通口座
口座番号　◯◯◯◯◯◯◯
口座名義　相続人C

わからないことがあれば弁護士に相談し、遺産分割協議書も作成してもらうと安心できます。

まとめ

換価分割と代償分割は、不動産などの分割が難しい財産を扱う時に便利な方法です。
しかし、それぞれメリットも問題点があり、しっかり理解して手続きしなければ、かえって争いの原因になりかねません。

遺産分割方法で迷ったり、困ったりした際には、相続に強い弁護士に相談し、アドバイスを受けながら進めていくようにしましょう。

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