相続するなら知っておきたい換価分割と代償分割

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相続が発生したとき、実家の土地・建物のような不動産が含まれていたら、どのように遺産分割すればいいのでしょうか?

現金と違い、不動産は現実に細かく分けることはできないため、相続トラブルの原因となりやすいものです。共同相続人の1人だけが相続すると他の相続人との大きな不公平が発生しますし、共有名義にすると自由に使ったり売却したりできず、結局不満が残ることになってしまいます。

それでは、不動産などの現物資産を上手に分割する方法はないのでしょうか?
今回は、不動産を相続する際に使われる3つの分割方法について解説します。

1.遺産の分割方法

1-1.3つの遺産分割方法

遺産分割の方法は主に

  • 現物分割
  • 換価分割
  • 代償分割

の3つがあります。

これから、それぞれの概要と、メリットや注意点についてご説明していきます。

1-2.現物分割

現物分割は、オーソドックスで最も分かりやすい遺産分割です。不動産なら不動産のまま、株なら株のままというように、相続が発生した時の形状・性質を変えずに遺産分割する方法です。

例えば、相続財産として現金1000万円と1000万円の土地、1500万円の土地があるときの分割を考えてみましょう。
下の図のように、3人の共同相続人がいる場合、Aさんが現金、Bさんが1000万円の土地、Cさんが1500万円の土地を相続するといったように、土地を土地のまま相続するのが現物分割です。

現物分割すると、Cさんが1500万円の土地を相続したことで、AさんBさんより500万円分多く相続することになります。相続した財産の価値に偏りがあるため、争いが起きやすくなってしまいます。

このように、現物分割は相続財産の内容によっては不公平な分割になってしまい、相続人が納得しづらい結果になりがちです。
そのため、現物分割は現金や預貯金が主な相続財産の場合に適した方法です。

1-3.換価分割

現物分割のような不公平をなくすために活用できるのが「換価分割」という方法です。
換価分割は、遺産の一部又は全てを現金化し、その現金を各相続人で分配する方法です。

例えば、3人の相続人で、1000万円の現金と2000万円の土地を分割する場合を考えてみましょう。
現物分割なら、Aさん500万円、Bさん500万円、Cさん2000万円、などのようになるところでした。これではあまりにも不公平です。

換価分割をすることで、2000万円の土地の売却益と元々の現金1000万円を合計して3人で公平に分割できます。
仮に土地の売却費用が300万円かかっても、1700万円は土地の売却益として手元に残ります。これに元々の現金1000万円を加えて合計2700万円になるので、下の図のように、3人が900万ずつと公平に分割することができます。

 

1-4.代償分割

換価分割はたしかに売却して公平ではありますが、思い入れのある実家を売りたくなかったり、売ってしまうと住む場所がなくなる相続人がいることもあります。
そんなときに役立つのが「代償分割」という方法です。

代償分割では、特定の相続人が相続する代わりに、他の相続人に対価を支払います。この対価のことを「代償金」と呼びます。

例えば、AさんとBさんが2000万円の価値があるマンションを相続するとします。
Aさんはマンションにそのまま住みたいと考えていますが、B氏はマンションに興味がありません。そこで、Aさんが単独でマンションを相続し、Bさんに1000万円を代償金として支払うような方法を代償分割といいます。

代償金の支払いについては、金銭に代わる財産での支払いや、分割払い、将来支払うといった合意も可能です。

1-5.分割方法の比較とまとめ

ここで、3種類の遺産分割方法についてまとめておさらいしましょう。

例えば、2000万円の土地、1500万円の建物、現金1000万円の遺産を、3人で相続する場合の分割について考えてみましょう。
具体的な計算は下の表にまとめていますので、答え合わせの参考にしてください。
(今回、売却費用はかからないものとして計算しています。)

分割方法による取得する財産の違い
相続財産:土地2,000万円、建物1,500万円、現金1,000万円の場合

Aさん Bさん Cさん
現物分割 土地を相続 建物を相続 現金1,000万円を相続
換価分割 土地、建物を売却後、現金1,500万円を取得 土地、建物を売却後、現金1,500万円を取得 土地、建物を売却後、現金1,500万円を取得
代償分割

土地と建物を相続

代償金1,500万円をBさんに支払う
代償金500万円をCさんに支払う

Aさんから代償金1,500万円を取得 現金1,000万円を相続
Aさんから代償金1,500万円を取得

ご自分の計算と同じでしたでしょうか?
それでは、この先はそれぞれの方法のメリットについてご説明していきます。

2.換価分割と代償分割のメリット

ここでは、特に換価分割と代償分割のメリットについてご説明します。
どちらも公平に分割でき、トラブルを回避しやすい点は共通していますが、それぞれ特有のメリットがあります。

2-1. 換価分割のメリット

まずは換価分割から解説します。
換価分割には、主に以下のようなメリットがあります。

①不動産の価値を下げずに処分できる

遺産分割で不動産を分筆(※)したり、共有名義にすると、不動産の価値が下がったり、他の相続人の同意を得ないと売却できなくなったりしてしまいます。

※分筆:登記簿上1つの不動産をいくつかに分割して登記すること

しかし、換価分割では分割前の価値で不動産を売却できるため、価値がより高い状態で売却することができます。

②相続税を納税するための資金を得ることができる

遺産には現金・不動産・有価証券など様々な種類があります。しかし相続税は基本的に現金で納付するため、相続したはいいものの、相続税を納付できないということがあります。
換価分割することで遺産をすべて現金化するため、相続税として収めるための現金を確保することができます。

2-2. 代償分割のメリット

次に代償分割のメリットをご説明します。

①相続財産をそのまま残すことができる

換価分割のように遺産分割するために、いったん遺産を現金化するために処分する必要がありません。
そのため、実家を残したい場合や、自分の住居を残したい相続人がいる場合に活用されます。

2-3.メリットのまとめ

換価分割と代償分割のメリットをまとめると下表の通りとなります。

換価分割のメリット 代償分割のメリット
遺産を平等に分割することができる
不動産の価値を落とさずに分割できる 相続財産をそのまま残すことができる
相続税を納税するための資金を得ることができる

3.換価分割と代償分割それぞれの注意点

このようなメリットはあるものの、それぞれ注意しなければならない点もあります。
共通の注意点として、相続人全員の同意が必要という点があります。反対している人がいるときに勝手に売ったりしてはいけません。

3-1.換価分割の注意点

①譲渡所得税が発生する

不動産などの売却益には、利益の額に応じて「譲渡所得税」と言うものが課されます。
換価分割は、相続不動産を売却し、その売却益を共同相続人間で分配するので、その不動産の売却代金は譲渡所得税の対象となります。

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②売却までに時間がかかることがある

換価分割は、不動産などを売却する以上、なかなか買い手が見つからなくて時間がかかってしまうことがあります。
しかし、売却できなくても相続税の納付期限は変わりません。相続不動産の売却益を相続税の納付に使おうと思っている場合は注意しましょう。

3-2.代償分割の注意点

①お金以外で代償を支払うと譲渡取得税の対象となる

他の相続人に対する代償金の支払いを金銭で行った場合には、譲渡所得税の問題はありません。
しかし、代償金の代わりに金銭以外の現物財産などで支払うと、譲渡所得税がかかってしまいます。

②代償金の不払いリスク

代償分割には代償金の支払いが不可欠です。代償金は、遺産からでなく、相続人の財産から支払わなければならず、支払う人にとってはかなりの負担となります。

そのため、代償金を支払えないなどのリスクがあります。代償金を受け取る相続人は、分割と同時に代償金を受け取るなど、不払いのリスクに対する備えをしておくと良いでしょう。

3-3.注意点のまとめ

換価分割、代償分割の注意点について、下表にまとめておきます。
それぞれのメリット、注意点をよく考えて分割方法を決めましょう。
どうすればいいか迷ったら、弁護士に相談してアドバイスをもらうようにしましょう。

換価分割の注意点 代償分割の注意点
相続人全員の同意が必要
譲渡所得税が発生する 譲渡取得税が発生する場合がある
売却までに時間がかかることがある 代償金の支払いがされないこともある

4.遺産分割協議書作成の注意点

換価分割や代償分割をする際は、遺産分割協議書を作るときにも注意しなければいけない点があります。
それは、遺産分割協議書でその財産について「換価のため」や「代償分割であること」を明記するという点です。

制度上、これを明記しておかないと贈与税がかかってしまう場合があります。

参考外部サイト:国税庁「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」

わからないことがあれば弁護士に相談し、遺産分割協議書も作成してもらうと安心できます。

まとめ

換価分割と代償分割は、不動産などの分割が難しい財産を扱う時に便利な方法です。
しかし、それぞれメリットも問題点があり、しっかり理解して手続しないと、かえって争いの原因になりかねません。

遺産分割方法で迷ったり、困ったりした際には、弁護士等の専門家に相談し、アドバイスを受けながら進めていくようにしましょう。

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