共有名義の相続｜共有不動産のリスクと適切な処理方法などを解説

被相続人の持ち家や夫婦共有のマンションなど不動産について安易な相続処理をしてしまうと、結果として、親族間の紛争の火種となってしまうことがあります。そのため、早い段階から法律関係を整理しておくことが大切です。

この記事では、共有名義の財産を相続する際の注意点や処理方法などについて詳しく解説します。

1．共有名義の不動産に潜むトラブル・デメリット

共有する不動産については、権利者が複数いることから、トラブルの原因になってしまうことがしばしばあります。

被相続人の持ち家やマンションなど不動産は、分割が難しく、別々の生活を営む親族が、相続により不動産を共有するようになると、各自がばらばらに自分の権利を主張する事態が発生する可能性があり、これがトラブルの原因となるのです。

では、共有名義の不動産に潜むトラブル・デメリットには、具体的にどのようなものがあるのでしょうか？

1-1．遺産分割協議で揉める可能性

通常、被相続人が遺言書を遺していれば、遺言書に従って遺産分割を行いますが、遺言書があっても相続分の指定しかない場合や遺言書がない場合には、遺産分割協議を行わなければなりません。

特に、遺産に占める不動産の割合が大きいと、誰しも不動産を欲しがることになり、不動産を分割することが困難なため、遺産分割協議が揉めてしまう可能性が高くなります。

結局、結論が出せないまま法定相続分で共有という結論に達すると、次のような問題が発生します。

1-2．共有不動産の売却に共有者全員の同意が必要

いったん、不動産を共有名義で相続すると、その後、その不動産を売却する際に、共有者の意向が異なった場合に、争いになる可能性が高くなります。

共有物の売却には、共有者全員の同意が必要だからです。

また、相続した土地が市街化調整区域にある農地であった場合には、農地法の許可が必要となり、売却は一層困難になります。

1-3．共有持分権は一人で処分することが可能

共有不動産の売却については、共有者全員の同意が必要です。

しかし、共有持分権は、共有者が単独で売却することが可能です（※）。

たとえば、もともと親族間で不動産を共有名義で相続したとします。
しかし、揉め事などをきっかけに、ある共有者が全く見ず知らずの第三者に対して、その物の共有持分権を売却・譲渡してしまったらどうなるでしょうか。

残された共有者は、その全く見ず知らずの第三者との間で、共有不動産の管理や処分についての意見の調整を行うことになってしまいます。

※ ただし、前項で触れた、市街化調整区域の農地については、共有持分の売却についても、許可が必要となります。

1-4．相続が進むにつれて持分の複雑化も進む

また、2023年には、相続登記が義務化される予定です。そこで、問題になるのが、共有持分の複雑化です。

共有者の一人が死亡して相続が発生し、複数の相続人が相続する場合には、さらなる権利の細分化が発生し、これを何代にもわたり放置すると、相続すべき者の判別が困難になります。

例えば、兄弟2人の子供を持つ夫婦がマンションを共有していたとしましょう。
このとき夫が亡くなり、法定相続分で相続すると妻1/2と子供兄弟2人がそれぞれ1/4ずつマンションを共有することになります。

兄弟2人が結婚してそれぞれ子供が2人ずつでき、母親が亡くなる前に、兄のほうが亡くなったとします。マンションは、母親が持分1/2、弟が持ち分1/4、兄の子2人がそれぞれ1/8ずつの共有状態となります。ここまでで、既に共有者は4人となります。

ここから更に相続が発生すると権利関係はより複雑になりますし、もし相続人の誰かが共有持分を売却・譲渡すると、先ほど解説したように全くの他人等が共有に入ってきてしまい、不動産の共有者が誰だか分からない状態になりかねません。

相続が発生するごとに登記をしていれば、共有関係を辿っていくことは、簡単でしょうが、登記をせずに放置をしている不動産は、弁護士や司法書士などの専門家を入れて調査しなければ分からないほど、所有関係が複雑化してしまっている可能性があります。

そのため、相続に際して共有状態を解消するか、少なくとも共有関係があまり広がり過ぎないように対処しておくことが望ましいのです。

1-5．固定資産税は共有者の代表者が取りまとめる必要

共有物の固定資産税は、共有者各自の負担ですが、連帯して納付する義務を負います（地方税法10条の2第1項）。

そこで、不動産を共有名義にすると、市町村といった自治体から「固定資産税の代表者」を選定して通知するよう案内が届き、税務署への納税は共有者間における代表者が一括して行うことになります。

しかし、共有者が多すぎる場合には、固定資産税の徴収作業に手間がかかってしまいます。
場合によっては固定資産税の負担を事実上拒む共有者もいます。

なお、共有者間内部での取り決めとして、共有者の一人が固定資産税の全額を負担する旨を合意することは可能です。
しかし、その場合は納税をする共有者から納税をしない共有者に対して、固定資産税相当額の贈与が行われたものと取り扱われ、贈与税の課税が問題となる可能性がある点に注意が必要です。

2．不動産を共有名義で相続するメリット

一方で、不動産を共有名義で相続することにメリットもあります。

2-1．遺産分割が不要

まずは、遺産分割が不要

緋想人の遺言書がなければ、遺産を分割するために、相続人の意見が合致するまで協議をする必要がありますが、各相続人の相続分に従って遺産を共有にしてしまえば、遺産分割が不要で、遺産分割協議で揉めることもありません。

2-2．住宅ローン控除を二重に受けられる

夫婦や親子が共に働いており自宅や二世帯住宅を共有名義で購入し、住宅ローンを組んだ場合に、購入価格から一定の割合を所得税から控除することができます。

この際に、この控除を共有者それぞれのローンから受けることができ、大きな減税効果があります。

ただし、これは、ローンを組む共有者が2人とも一定の収入を安定して得られることを前提としており、この前提が崩れてしまうと、住宅ローン控除が受けられなくなる可能性があります。

2-3．相続不動産を売却した際の控除を多重に受けられる

不動産を売却した譲渡所得に対して、所得税が課されます。

空き家となった不動産相続後売却し、一定の要件を満たす場合は、3,000万円までの控除があります。

同様に、相続した後、マイホームにしていた不動産を売却し、一定の要件を満たす場合にも、3,000万円までの控除があります。

どちらの控除も、不動産が共有であれば、共有者1人につき3,000万円までの控除を受けることがでます。

ただし、いずれのケースも、要件が細かく規定されており、税理士などの専門家や税務署に確認する必要があるでしょう。

【外部サイト】「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」国税庁
「No.3308　共有のマイホームを売ったとき」国税庁

2-4．共有名義での相続はメリットはデメリットを超えるのか

しかし、ここで一つお考えいただきたいのが、これらメリットが、前述したリスクやデメリットを超えるのかということです。

遺産分割が不要というメリットは、問題を先送りしているだけです。その他のメリットはあくまで税制上のメリットであり、要件に満たない場合や、前提が崩れてしまった場合には享受できないメリットです。

共有名義での相続は、慎重に検討する必要があるのです。

3．共有名義状態を解消する方法は？

では、共有状態を解消したいと思った場合には、どのような方法があるのでしょうか？

3-1．共有持分権を一人に相続させる内容の遺言を残してもらう

これ以上共有状態を拡大させないための予防策として、被相続人の生前に、共有持分権を一人の相続人に相続させる旨の遺言を残してもらうことが考えられます。

特に夫婦で自宅の土地・建物を共有している場合には、お互いに死亡した際にはもう一方に対して共有持分権を単独相続させることを遺言で記しておけば、共有状態を解消して単独所有とすることができます。

遺言があれば、遺産分割協議において共有物の処理について揉めることも回避しやすくなります。

3-2．遺産分割協議により単独所有に変更する

たとえば、先ほどの例のようにマンションを共有している夫婦のうち夫が亡くなった場合は、妻は相続人として遺産分割協議に参加することになります。

こういったケースでは、遺産分割協議で、相続財産である夫の共有持分権と妻の共有持分権をまとめる方向で話し合うのがいいでしょう。

最もシンプルな解決方法は、不動産については、妻が夫の共有持分権をすべて承継することにより、妻の単独所有とするということになります。

3-3．土地を分筆する

土地を共有している場合で、更地であったり、または土地を分割してもそれぞれの部分を利用することに支障がなかったりする場合には、土地を分筆してしまうのも一つの解決方法です。

分筆とは、登記上1つの土地を別々の土地として分けることです。

分筆後の土地を共有者それぞれの単独所有とすることにより、共有状態を解消することができます。

3-4．共有持分権の譲渡・放棄により所有者を一人にまとめる

共有者間で交渉・相談を行い、共有持分権の放棄や、売買や贈与によって一人に集中させることで、共有状態を解消することができます。

ただし、持分を売買した場合は、共有持分権を譲り受ける側が資金を準備しなければならない点に注意しましょう。

また、持分放棄の場合は、贈与とされて、贈与税の課税が問題となります（売買であっても、譲渡価格が不相当に低額である場合には、同じく贈与税の課税が問題となり得ます）。

市街化調整区域の農地についても、持分放棄であれば、農地法の許可は不要です。ただし、この場合にも、贈与税の課税対象となる可能性があります。

5．相続による共有持分権移転の登録免許税

相続や共有状態の解消を目的に名義変更するために、不動産の共有持分権の移転について登記を行う場合には、登録免許税がかかります。

相続における登録免許税の課税標準は、不動産の固定資産評価額に共有持分割合をかけた金額となります。
登録免許税の税率は0.4％です。

たとえば、固定資産評価額が3000万円の不動産を2分の1の割合で共有している被相続人から、共有持分を相続した場合にかかる登録免許税は、次の通りとなります。

固定資産税評価額3000万円の不動産1/2の持分移転をした場合の登録免許税

3000万円 × 1/2 × 0.4％ ＝ 6万円

6．共有不動産の相続は弁護士に相談しよう

以上で解説したように、共有不動産に相続が発生すると、権利が細分化されてトラブルの火種となってしまいます。

このような状態を放置しておくだけでもリスクが高く、その状態でさらに相続が発生してしまった場合、法律関係がさらに複雑になってしまいます。

そのため、共有物について相続が発生した場合には、早めに弁護士に相談して法律関係を整理しておくことがおすすめです。

弁護士は、共有者間の関係性や依頼者の希望などを聞いて、どのように処理すれば後のトラブルの火種をなくすことができるかについて適切な提案をしてくれるでしょう。

まずはお気軽に弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。