不動産を換価分割をするための遺産分割協議書の書き方｜サンプル付

不動産が遺産に含まれる場合には、遺産分割協議で換価分割をすることがあります。

では、換価分割をした場合には、遺産分割協議書にどのように記載すればいいのでしょうか？

ここでは、換価分割についての大まかな解説と、遺産分割協議で換価分割した際の遺産分割協議書の書き方についてご説明します。

1．換価分割とは｜メリット・デメリットについて

最初に、換価分割とそのメリット・デメリットについて簡単にまとめておきましょう。

換価分割について詳しく知りたい方は、次の記事をご一読ください。

1-1．換価分割とは

換価分割とは、簡単に言えば、遺産を売却し、お金に換えて相続人間で分配することです。不動産などの分割が難しい遺産は、遺産分割協議で持分割合を指定して準共有とするのではなく、換価分割することで対象となる遺産を相続人間で分配することが可能になります。

換価分割は、次のようなケースで利用されることが多くなります。

• 相続人が誰も遺産をそのままの状態で相続したがらない
• 自己資金が足りず代償分割ができない
• 相続税の納税資金がない

1-2．換価分割のメリット・デメリット

換価分割のメリット

換価分割には、次のメリットがあります。

• 相続人が望む遺産分割が可能になる
  不動産など分割が難しい遺産を換価することで、相続人にとって望ましい遺産分割が可能になります。
• 相続税の納税資金を確保できる
  財産を換価することで、相続人が相続税の納税資金を確保できます。
• 自己資金が不要
  代償分割では必要になる自己資金を用意する必要がありません。

換価分割のデメリット

一方で、換価分割には次のデメリットもあります。

• 望んだ額やタイミングで売却できない可能性
  当然ですが、望んだ額やタイミングで売却できるとは限りません。
• 売却費用が発生する
  売却には、そのための費用が発生します。
• 譲渡所得税が発生する可能性
  不動産を売却した際には、譲渡所得税が課税される可能性があります。

2．換価分割をする際の遺産分割協議書への書き方

不動産を換価分割する際には、売却の条件となる「売買による所有権移転登記」の前提として、被相続人から相続人への相続登記を行う必要があります。

そのため、不動産の換価分割を遺産分割協議書に記載する場合には、次の2つの方法があります。

• 売却の前提として相続人全員の共有登記とする場合
• 売却の前提として代表相続人の単独登記とする場合

1つずつ、メリット・デメリットを含めてご紹介します。なお、それぞれの記載例は、wordやPDF形式でダウンロードしていただけます。

なお、マンションを換価分割したい場合には、記載例の「不動産の表示」部分をマンション記載に置き換えてください。

2-1．売却の前提として相続人全員の共有登記とする場合

1つ目にご紹介するのは、売却の前提となる不動産の相続登記を、相続人全員で行う場合の遺産分割協議書の記載方法です。

この場合の遺産分割協議書への記載は、次の通りとなります。

1．以下の遺産は、換価分割を目的として、相続人甲が3分の1、乙が3分の1、丙が3分の1の割合で、それぞれ取得する。

（1）土地

所在　東京都○○区△△町□□丁目
地番　○○番〇
土地の種類　宅地
地積　○○平方メートル

（2）建物

所在　東京都○○区△△町□□丁目○○番地
地番　○○番
種類　居宅
構造　木造スレート葺2階建
床面積　1階○○平方メートル、2階○○平方メートル

2．相続人甲、相続人乙、及び相続人丙は、共同して前項の不動産を売却し、売却代金から売却にかかるすべての費用を控除した残金を、それぞれの共有持分に応じて取得する。

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PDFをダウンロード

メリット

この場合には、次のメリットが挙げられます。

• 代表相続人を選任する必要がない。
• 登記が実態に則したものとなり税金などで揉めるリスクが軽減される。

デメリット

一方で、次のデメリットもあります。

• 売却時の契約に相続人全員が関わる必要があり、手間がかかる。

2-2．売却の前提として代表相続人の単独登記とする場合

2つ目にご紹介するのは、売却の前提となる相続登記を、代表相続人を決めて行う場合の遺産分割協議書の記載例です。

1．相続人甲は、換価分割を目的として次の遺産を相続する。

（1）土地

所在　東京都○○区△△町□□丁目
地番　○○番〇
土地の種類　宅地
地積　○○平方メートル

（2）建物

所在　東京都○○区△△町□□丁目○○番地
地番　○○番
種類　居宅
構造　木造スレート葺2階建
床面積　1階○○平方メートル、2階○○平方メートル

2．相続人甲は、前項の不動産を速やかに売却・換価するものとし、売却代金から、売却に関する一切の費用及び、売却が完了するまでに要する管理費用等を控除した残金を、全相続人の間で相続分割合に従って分割する。

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メリット

この方法には、次のようなメリットがあります。

• 代表相続人1人でできるため、売却の契約に手間がかからない。

デメリット

一方で、次のようなデメリットもあります。

• 代表相続人を選任する際に揉める可能性がある。
• 代表相続人が売却代金を使い込んでしまう可能性がある。
• 代表相続人に固定資産税納税通知書が届くため、誰が支払うのかで揉める可能性がある。