借地権相続を1発で理解できる!基本から優しく解説|相続税や売却も

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土地の所有権が相続の対象になることは広く知られていますが、「借地権」についてはどうでしょうか。

例えば、借りた土地に建っている父親名義の家に幼い頃から家族みんなで住んでいた場合、父親が亡くなったら、その借地の権利は相続できるのでしょうか。

それとも、父親が借りていた土地ですから、父親の死去と同時に奪われてしまうのでしょうか。
本記事では、借地権の相続について、わかりやすく解説いたします。

1.借地権は相続できる

1-1.【基礎知識】借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的として、土地を借りて使用する権利のことです。

建物が建っている借地のことを「底地」といい、底地の上に建物所有者の「借地権」が設定されています。
底地の所有しているのが「地主」で、底地上を借りて建物(上物)を所有している者を「借地権者」といいます。

1-2.借地権も相続対象となるのか?

結論からいって、借地権も相続の対象になります
相続では、被相続人の財産・権利関係全てが相続対象となるためです。

1-3.借地権の相続は地主の許可を得る必要はない

借地権を相続するのに地主の許可は必要ありません。
建物の相続人が、相続手続きの中で建物の名義変更を行うだけで、土地の借地権も自動で相続したことになるのです。

ですから、借地に建つ父親名義の家に家族で住んでいた場合、万が一父親が亡くなったとしても、その家の名義変更をする(相続をする)ことで、住み続けられます。

※借地権相続に地主の許可が不要といえど、地主は誰から借地料(賃料)をもらうのか知る権利があるので、トラブルを避けるため、借地権を相続したら(建物の名義変更をしたら)、借地権を相続したことを地主に通知することをお勧めします。

1-4.遺贈の場合は地主の許可が必要

借地権や借地権付き建物を遺贈によって譲り受ける場合は、相続ではなく借地権の「譲渡」になるので、地主の許可が必要です。
この場合、地主に遺贈を受けたことを通知し、許可をもらいましょう。このやり取りは内容証明郵便等を利用し、証拠として残しておくのがおすすめです。

2.借地権を相続したらやるべき2つのコト

借地権を相続することになったら、具体的にやるべき2つのコトがあります。

2-1.①建物の名義変更を速やかに行おう

まず、名義変更をできるだけ早く行いましょう。

借地権の名義変更は、借地上にある建物の相続登記をするだけで足ります(借地借家法10条1項)。
なお、建物の相続登記は自分で行うこともできますが、用意しなければならない書類が多く、記入が非常に複雑ですので、専門家に依頼するのが確実です。

借地権の相続が行われたことを証明する書類を残しておくとよい

建物の名義変更が終わったら、前述の通り、地主に借地権が相続されたことを知らせましょう。

しかし、借地契約は30年以上の非常に長い契約ですので、相続で借地権者となったことを口答で通知しただけだと、後々のトラブルになってしまう可能性もあります。
そのため、(1)借地権の相続をしたこと、および、(2)地主がそれを認識していることについて、書面などの形で証拠を残しておくことをおすすめします。

<証拠になりうる書類等>
遺言書、遺産分割協議書…自分が借地権を相続したことの証拠になる
内容証明郵便、地主の署名捺印付きの通知書、手紙・メール・SNS上のやりとり…地主が借地権の相続が行われたと知っていることの証拠になる

以上のような書類は、念のため大切に保管しておきましょう。

2-2.②「普通借地権」か「定期借地権か」を確認しておこう

そして、ご自身の相続した借地権が「普通借地権」か「定期借地権」かを確認しておきましょう。
普通借地と定期借地とでは、契約期間の長さや、契約満了後の決まりが異なります。

特に、借地契約が満了した後どうなるのかを認識しておくことが大切です。

普通借地権は契約更新ができる

普通借地権は、期間が満了しても、借地上にある建物に住んでいて、地主が契約変更を何も言ってこない限り、同条件で自動更新されます。
1回目の更新は20年、2回目以降では10年ごとに更新されていきます。

ただし、通常は更新料が必要です。更新時に借地料の値上げや借地契約の変更が行われる可能性もあります。

また、地主が承諾すれば、以下のようなことも可能です。

  • 建物が老朽化した際のリフォーム、増改築、建て替え
  • 建物の売却、賃貸物件にする、店舗にする等、使用用途変更

定期借地権の更新は原則なし

一方、定期借地権の場合は、被相続人が地主と契約を交わした契約期間が終了したら原則、更新は無しです。
また、その契約内容にもいろいろあり、定期借地権には、一般定期借地、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類あります。

せっかく借地権を相続したのに、実は定期借地権で、気がつかない間に期限が切れてしまった、となったらがっかりしてしまいますよね。

以上のように、普通借地権と定期借地権は内容が異なるので、ご自身の相続した借地権の内容をきちんと把握しておきましょう

借地権については弁護士に確認してもらおう

借地権といっても様々ですので、契約期間、契約内容を詳しく確認してもらうことも含め、不安な方は早めに借地権交渉の経験豊富な弁護士に相談し、地主と交渉してもらいましょう。

都道府県から相続問題に強い弁護士を探す

なお、普通借地権と定期借地権の違いの詳細は、以下のサイトでご覧いただけます。

関連姉妹サイト

ここからは、借地権が相続の対象に含まれるということを前提に、その注意点を網羅していきます。

3.借地権相続にかかる相続税

借地権の相続にも、相続税がかかります

借地権の評価額は国税庁が定めた基礎価格で算定できる

では、借地権はどのようにその額を評価するのでしょうか。

国税庁は「財産評価基準書」で「借地権割合」という、全国の土地ごとの一定の割合を指定しており、借地権の評価額は以下のように算定されます。

借地権の評価額(千円)=路線価(千円)×〇㎡×借地権割合

借地権評価額について詳しく知りたい方は、下記のサイトをご参照ください。

関連姉妹サイト

なお、国税局の「財産評価基準書」をもとに算出した借地権評価額は、あくまで目安にすぎません。
借地権の需要や、土地の形状・条件などによって額は変わってきますから、より信頼できる評価額を出すためには、専門家に相談することが一番です。

4.借地権を売却することはできるか

4-1. 「地主の許可があれば」売却は可能

借地権者というのは、借地上に建っている建物の所有者と同一人物でなければならないので、建物を売る場合には、借地権もセットで売却しなければなりません。

そして主の許可さえあれば、借地権を売却することは可能です(民法612条1項)。

4-2.ただし売却する際の契約内容は地主と交渉する

ただし、借地権を売却する際は、売却先や契約内容について地主と相談・交渉するようにしましょう。
あくまで借地の所有者は地主ですので、変な契約内容では売却の許可はもらえません。

借地権を売却する際には、その契約内容についてきちんと地主と交渉し、確認をとりましょう。

4-3.地主の承諾には承諾料が発生する

また、第三者への借地権売却を地主が承諾した場合、地主に承諾料を支払う必要があります。
この承諾料については、法的な規定はないのですが、契約書で更新料等とともに「借地権価格の○%」と定められているのが一般的です。

多くの裁判例では、借地権売却の承諾料の場合は借地権価格の10%程度とされることが多いです。

ここでいう「借地権価格」は、3-2.で紹介したものではなく、市場価格です。
市場価格は売り手と買い手の交渉によって決定するので、当時の状況や土地の特性によって価額が変動します。

4-4.地主の承諾を得るのはそんなに簡単ではない

しかし、地主から借地権売却の承諾を得るのは、実際にはけっこう大変です。
自分の土地が見ず知らずの第三者の手に渡ることを、快く思わない地主が多いからです。

ただ、もしも正当な理由なく地主から許可が出ない場合、裁判所に申立てて、地主の正当な承諾拒否理由が無いと認められた場合は、裁判所が地主に代って「承諾」してくれます。この方法を「借地非訟」といいます。

※借地非訟の最中に、別訴訟扱いとなりますが、地主が介入権を行使してくることはありえます。介入権とは、地主が、自分の土地の借地権が第三者に譲り渡されるのを阻止したい場合に、自らが買い受けると裁判所に申し立てる権利です。

5.借地権は共有名義で相続できるか

5-1.借地権も共有名義で相続できる

分割できない相続財産の場合、複数人で共同名義にして相続することがあります。
借地権についても、共有名義での相続は可能です。

複数人の共有名義で借地している場合、借地権者はその共有名義人全員です。

地主の許可も必要なく、地主への通知だけで相続登記(名義変更)することができます。

5-2.【要注意!】借地の共有名義はトラブル発生の可能性大

借地権も共有名義で相続できるといっても、もし、譲渡や転貸などをしたいときには、共有名義人全員の同意がなければなりません。

現実には、譲渡や転貸をしたい一部の名義人とそうではない名義人とで対立する、名義人間のトラブルが多く発生します。
ましてや、借地権は所有権と違って、借地権者の権利関係だけでなく、地主の権利関係も絡まってきます。

借地権は非常に長い契約ですから、子供や孫の代まで契約が続く可能性もあり、借地権者の相続人と地主の相続人の権利関係が絡み合って、ますます複雑化していく可能性が広がります。こうなったらトラブルの可能性は不動産・動産の所有権の比ではありません。

やはり借地権は単独で相続することが望ましいといえます。

6.まとめ

この記事では、借地権も相続の対象であるということを前提に、相続する上での様々な注意点をみてきました。

曖昧な知識のまま交渉を進めて不利な立場に置かれないためにも、信頼できるプロの力に頼ることが一番です。
借地権の相続について、まずは気軽に弁護士に相談することをおすすめします

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