空き家の相続問題|誰が相続する?登記は?空き家相続の流れと注意点

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被相続人の方がお亡くなりになって、遺産分割しようというとき、遺産の中に「空き家」があると、その処分にお困りの方も多いのではないでしょうか。

全国で空き家の軒数は年々増加しており、深刻な空き家問題に悩む方の数も増えてきています。

空き家を相続する場合、どんな手続きが必要なのか、相続したらどんな義務が発生するのか。
本記事では、空き家の相続についてわかりやすく説明していきます。

1.空き家は誰が相続する?

もともと空き家だった家、あるいは被相続人が亡くなったことで空き家になった家など、空き家の処分についてお困りのケースは多種多様です。

皆さんの空き家は、誰が相続しなければならないのでしょうか。

空き家の相続人は、被相続人が遺言書で誰に相続させるか指定をしていればそれに従い、なければ、遺産分割協議で、相続人同士で話し合って決めます。

しかし、特に資産価値のない空き家の場合には、お互いに押し付け合う形になりやすく、当事者だけでの話し合いは難航します。
誰が空き家を相続するか決まらない場合には、弁護士に相談してみましょう。

では、話し合いなどの末に、ご自身が空き家を相続する流れになったら、具体的にはどんな義務等が発生するのでしょうか。

2.空き家を相続する場合

まずは空き家を相続する場合からご説明します。
「空き家を相続させられそうだが、したくない!」という方は、4.をご参照ください。

空き家を相続したら、主に以下の3つの使い道がありえます。

  • 自分で住む
  • 人に貸す
  • 人に売る

空き家を相続するなら登記も

いずれにせよ、空き家を相続する際には、家の相続登記を行う必要があります。

正確に言うと、法律的には家を相続したときの登記義務というものはありませんが、放っておくと関係者が増えて手がつけられなくなったり、売却や賃貸も原則として登記しなければできません。

家の相続登記(名義変更)については、以下の記事をお読みください。

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3.空き家を相続するときにチェックしたい点

3-1.空き家の管理責任が発生する

空き家を住む場合であれば日頃のメンテナンスは当然かもしれませんが、住まない場合であっても、相続人には空き家の管理責任があります。

もし、空き家の管理を怠ったことで近隣の方に被害を及ぼしたら、多額の損害賠償請求をされる可能性があります。

空き家を放置して周囲に迷惑をかける例として、生い茂った家の草木が道路にはみ出て通行人の邪魔をしてしまうことや、ひどい場合には、倒木や家の倒壊で人にけがをさせてしまうこともありえます。
ただし、空き家の管理責任は、相続放棄してもなお残ってしまうのですが、後述します。

空き家を放置すると固定資産税が6倍に

また、長年放置して劣化が進み、空き家対策特別措置法により「特定空き家」に指定されてしまうと、住宅敷地に対する固定資産税の軽減措置から除外されます。

通常、敷地面積が200㎡以下だと、固定資産税の支払いは6分の1で済むのですが、特定空き家に指定されてしまうと、この適用から除外され、結果的に固定資産税の額が6倍に膨れ上がってしまうのです。

ちなみに、特定空き家とは、以下のような特徴を持つ空き家だとされています。

  • そのまま放置すると、倒壊する等著しく危険性がある
  • そのまま放置すると、著しく衛生上有害である
  • 適切な管理が行われておらず著しく景観を損なっている
  • 周辺の生活環境を考慮すると、放置することが不適切な状態である

3-2.空き家の「3000万円の特別控除」

こちらは、「被相続人が亡くなったことによって空き家になった家」を売却しようと考えている人向けに、用意されている特例です。

もともと被相続人の住居だった空き家の相続で、相続した年から数えて3年目の12月31日までの間に売るなど、一定の要件を満たすときには、売却した際の譲渡所得の金額から最高で3000万円控除することができます(2023年12月31日までの特例)。

詳しくは、以下の記事をお読みください。

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以上のことをふまえて、「空き家をやっぱり相続したくない」と思った方もいらっしゃるかもしれません。
また、相続人の中に空き家を相続したいと考える方が誰もいない場合、どうなるのでしょうか。

4.空き家を相続しない場合|相続放棄

空き家を相続したくない場合、相続放棄という方法があります。
相続放棄とは、名前のとおり、遺産を受け取らない、受け取りを放棄することです。

ただし、相続放棄は一部の財産についてだけ放棄することは認められませんから、空き家を相続放棄するときには、現金などその他すべての遺産についても放棄することになります。

また、相続放棄には3ヶ月以内という期限があります。
3ヶ月というのは想像以上に短いです。相続放棄を検討している場合には、あまり悠長に考えていられないということがお分かりいただけるかと思います。

空き家を相続放棄しても管理責任は残る

相続人全員が空き家を相続放棄することも可能です。

しかし、実は相続放棄をしてもなお、相続人に空き家の管理責任は残ります。
結局のところ、相続放棄をしてもあまりいいことがない場合もあります。

相続放棄したほうがいいのか、相続して売却・処分するのか、本当に売れるのかなど、空き家の相続では検討すべき課題が多くあります。

売却するとしても、空き家の立地や築年数、状態によっても、どう処分するのが適切かは異なります。

空き家を相続したいから相続する、したくないから相続しない、という単純な問題ではなく、物件に応じて専門家と相談することをおすすめします。

空き家の相続放棄については、以下の記事をお読みください。

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5.まとめ

深刻な空き家問題は、年々増加しています。

本記事で解説してきたように、空き家を売却する場合には、相続した年から3年目の12月31日までに売却をしなければ3000万円の控除が受けられなかったり、相続放棄をする場合にも3ヶ月という期限があったりします。

また、空き家の問題は、家の価額の相場や名義変更の仕方など、不動産に関わる実務的な知識も必要になります。

被相続人の方がのこした遺産の中に空き家があったら、まずは専門家にご相談だけでもされてみることをおすすめします。

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