相続財産に農地がある、相続・売却の注意点は？相続税についても解説

地方で農家を営んでいる親などが亡くなった場合、相続財産の中に農地が含まれていることがあります。

しかし、相続人が都市部でサラリーマンとして働いているなど非農家であると、農地を相続したとしてもかえって負担となってしまう場合があります。
このような場合には、相続した農地の処分を検討することになるでしょう。

しかし、農地の処分については通常の土地とは異なり、国の農業保護政策との関係で特殊な法規制があるため、十分留意する必要があります。

この記事では、農地を相続する際、および売却する際の注意点などについて解説します。

1．農地の相続手続きと農地法の規制

農地に関する権利の移転が発生する場合には、農地法の規定に従った手続きを踏む必要があります。

以下では、農地を相続する場合に必要となる手続きについて解説します。

1-1．相続により農地を取得したら、農業委員会への届出が必要

農地に関して所有権の移転等を行う場合には、原則として農業委員会の許可を取得しなければならないものとされています（農地法3条1項）。

もっとも、相続による農地の取得の場合には、例外的に農業委員会の許可は不要とされています（農地法3条12項）。

しかし、許可の取得が不要となる場合であっても、農地に関する権利を取得した者は、農業委員会に対して農地取得の旨を届け出る必要があるものとされています（農地法3条の3）。

したがって、相続人が相続により農地を取得した場合には、相続人は農業委員会に対してその旨の届出を行う必要があります。

1-2．農地の転用には、原則として都道府県知事の許可が必要

農地を相続すると、その農地を別の用途に使用したいと考えることもあるかと思います。
例えば、自宅を建てる宅地にしたいこともあるでしょう。

しかし、農地を農地以外に転用する場合には、原則として都道府県知事の許可が必要とされています。

転用の許可がなされるかどうかは、その農地の生産力や、所在する場所、周辺への影響などを考慮して決定されます（立地基準と一般基準と呼ばれます）。

なお、農地を農地以外に転用する場合でも、市街化区域については例外的に農業委員会への届出を行うことで足りるものとされています。

2．農地の相続税について

農地を相続する場合には、他の種類の土地と同様に、相続人が相続税を支払う必要があります。

農地については、農業生産力を確保する国の政策などを理由として、相続税で一定の優遇が与えられています。
とはいえ、農地は面積が広大なケースが多いため、相続税が高額になってしまうこともあります。

よって、農地を相続するか否かを判断するに当たっては、相続税周りについても理解しておく必要があります。
以下で詳しく解説します。

2-1．農地にかかる相続税は宅地よりも安くなる

農地の相続にかかる相続税は、農地の相続税評価額をもとに算定されます。

農地の相続税評価額の計算方法は様々ですが、一例として以下の方法があります。

• 宅地であったと仮定した場合の評価額に一定の割合をかける（倍率方式）
• 宅地であったと仮定した場合の評価額から、農地を宅地に転用するのにかかる造成費用相当額を引く（宅地比準方式）

いずれの方法にしても、農地の相続税評価額は、宅地の相続税評価額よりも低くなります。

2-2．相続税の基礎控除の範囲内であれば、相続税はかからない

相続一般に共通する話になりますが、相続税には「基礎控除」が定められています。

基礎控除とは、相続税を計算する際の基準となる相続財産の金額から差し引くべきとされている一定の金額を言います。
つまり、相続財産の総額が基礎控除の金額の範囲内であれば、相続税はかからないということになります。

相続税の基礎控除は、以下の計算式により算出されます。

相続税の基礎控除＝3000万円＋法定相続人の数×600万円

たとえば、法定相続人が3人である場合には、農地も含めた相続財産全体の評価額が4800万円以下の場合は、相続税はかかりません。

2-3．農地相続税の納税猶予について

農地が広大である場合には、上記で解説したような事情を考慮してもなお、高額な相続税がかかってしまう可能性があります。
相続税の負担の大きさにより農地の相続をあきらめる人が続出してしまうと、日本の農業は衰退してしまいます。

これを防ぐための国の政策として、農業の継続を支援して農地の有効活用を図るため、相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例が定められています。

農地を相続した相続人は、その土地を農地として活用し続けることを条件として、相続税の納付を猶予されます。

そして、次の3つのいずれかが発生した場合、最終的に相続税の納税を免除されます。

1. 相続人の死亡
2. 後継者に対する農地の一括贈与
3. 20年間農業を継続したこと

したがって、相続人が相続農地で農業を続けていくことを計画しているのであれば、納税猶予の特例を活用するといいでしょう。

3．農地を売却する際の農地法の規制

ここからは、相続により農地を相続した後、農地を処分する際などの留意点について解説します。

まず、農地を売却する場合に関係する農地法上の規制について解説します。

3-1．農地を農地のまま売却する場合

前述した通り、農地に関して所有権の移転等を行う場合には、原則として農業委員会の許可を取得しなければならないものとされています（農地法3条1項）

農地を農地のまま売却する場合には、同項に基づき、農業委員会の許可を取得することが必要となります。

3-2．農地を他の土地に転用して売却する場合

農地を農地のまま売却するのではなく、他の土地に転用して売却する場合には、都道府県知事の許可が必要になります（農地法5条1項）。

転用の許可が下りるか否かについては、その農地の生産力や、所在する場所、周辺への影響などを考慮して決定されます（立地基準と一般基準）。

転用が認められない場合には、農家の買い手を探して、農地のまま売却することを検討するほかありません。

4．農地を放棄することはできる？

相続人が農家以外の仕事に従事していていることから、農地を放棄することはできるのでしょうか。

4-1．相続放棄は可能

相続放棄は、農地であってももちろん可能です。

ただし、相続放棄をすると、その相続人は被相続人の財産を相続する権利を一切失うことになり、農地以外の資産についても一切相続ができなくなるという点には注意が必要です。

また、もし他に相続人がいない、他の相続人も全員相続放棄した場合には、相続人には農地の管理責任が残ります（民法940条1項）。

「相続放棄したからもう安心」ではないという点も、十分に注意してください。
相続人が誰もいない場合には、「相続財産清算人」の選任が必要になります。

4-2．一度相続した農地は放棄できない

では、相続放棄をせずに農地を相続した後、農地を放棄することは可能なのでしょうか。

結論としては、一度相続により取得した農地を放棄することはできないと考えられています。
現在の民法に「不動産の放棄」についての規定がないこと、つまり法律が不動産の放棄を想定していないことが、取得した農地を放棄できない理由です。

したがって、現行法では、一度相続した農地を放棄することはできず、手放すには売却や贈与などによるしかないということになります。

法改正が検討されいている

ただし、現在法改正が検討されています。

改正の内容には、管理できない土地の所有権を所有者が放棄できる制度の創設も含まれています。
そのため、近い将来には法改正により農地の放棄ができるようになる可能性があります。

改正案は早ければ2020年中に国会提出予定です。

5．相続した農地を放置するのは危険

相続した農地を放棄することはできないし、売却先もなかなか見つからないという場合には、相続人は農地をどう扱っていいか困ってしまうかもしれません。

しかし、相続した農地を放置することはリスクが高いため、避けるべきと言えます。

相続した農地を放置するリスクとして、主に次の3点を挙げることができます。

①周辺住民に損害を与えてしまう可能性がある

農地を放置すると、雑草が伸び放題になったり、害虫が繁殖したりするなど、周辺の土地に対して悪影響を及ぼすような状態となってしまうことがあります。
場合によっては不法投棄によってゴミが山積みになってしまうこともあるでしょう。

所有する農地の管理不行き届きが原因となり、周辺住民に対して損害を与えると、農地の所有者は周辺住民に対する損害賠償責任を負担することになってしまいます。

②荒廃により農地の価値が低下する

農地を手入れせずに放置していると、耕作不能な状態に陥り、そのままの状態では買い手が付きにくくなってしまいます。

かといって、耕作可能な状態に戻すために再び農地を整備しようとすると大きな費用が負担となってしまいます。

③納税猶予の特例が利用できなくなる

先に解説した農地の相続税に関する納税猶予の特例を利用するには、農地としての使用を継続することが条件となっています。

農地を使用せずに放置していると、この納税猶予の特例との関係で、農地としての使用を中断したと認定される可能性があります。
そうなると、猶予されていた相続税に、利子税を加算した金額を納付しなければならなくなってしまいます。

そのため、農地を相続したけれど使用しない場合には、速やかに農家の買い手を探す必要があります。
もし、買い手が付くことが見込めないという場合には、最初から相続放棄をすることを検討すべきでしょう。

6．まとめ

以上で解説したように、農地の相続には、宅地などとは異なる特殊な法規制がかかってくる他、法的に留意すべき点が多くあります。

現在の法律では、一度相続してしまえばその農地を放棄することもできず、管理も大変です。
農地の相続が問題となる場合には、必要に応じて専門家である弁護士の助言を得ながら、適切に処理しましょう。

弁護士は、不動産関係の連携をしていることも多いため、農地の買い手についても相談できることがあります。