遺産分割

遺産分割協議書に不動産のみを記載する書き方｜分かりやすい雛形付き

[公開日] 2022年9月21日

遺産分割協議では、土地や家屋、マンションなど不動産のみを取得することもあるでしょう。

また、他の申請先に知られたくないと、不動産のみの遺産分割協議を作成したいこともあるでしょう。

そこで、ここでは、相続不動産のみを記載した遺産分割協議書は有効か、実際に不動産のみを遺産分割協議書に記載する場合の書き方はどうすればいいのか、ローンが残っている場合にはどうすればいいかなどについて解説します。

遺産分割協議書の記載サンプルもあるので参考にしてください。

1．不動産のみを記載した遺産分割協議書は有効？
2．不動産のみを記載する遺産分割協議書の書き方
3．相続不動産にローンが残っていた場合の対処法
- 3-1．被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合
- 3-2．被相続人が団体信用生命保険に加入していなかった場合
不動産相続についてのよくある質問（FAQ）

1．不動産のみを記載した遺産分割協議書は有効？

結論から言えば、不動産のみを記載した遺産分割協議書であっても、法律上、何の問題もありません。実際に相続登記では、相続不動産のみを記載した遺産分割協議書を添付して法務局に提出することも可能です。

遺産分割協議書の書き方には、特にルールが設けられておらず、遺産すべてを1つの遺産分割協議書に記載しなければならないといった規定も存在しません。

したがって、不動産なら不動産、預貯金なら預貯金という風に、遺産の種類ごとにいくつかの遺産分割協議書が存在してもまったく問題ないのです。

2．不動産のみを記載する遺産分割協議書の書き方

では、次に本題である不動産のみを記載する遺産分割協議書の書き方についてご紹介します。

まず、遺産分割協議書全体の構成は、次の通りとなります。

表題
被相続人の表示
柱書
誰がどの遺産を相続するのか
遺産分割を合意した日付
相続人全員の署名・押印

遺産分割協議書全体の構成や書き方については、次の記事に詳記しているので、そちらをご参照ください。

遺産分割協議書を記す場合には、該当の登記事項証明書（又は登記簿謄本）を参考にして以下の用に記載します。

遺産分割協議書を自分で作成する方法｜ひな形付きで分かりやすく解説

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2-1．遺産分割協議で土地を取得した場合の書き方

登記事項証明書には、「表題部」と呼ばれる部分があります。遺産分割協議で土地を取得した場合には、その表題部から、次の事項を記載します。

所在
地番
土地の種類（地目）
地積

例えば、次のような登記事項証明書がある場合には、「表題部」から記載すべき事項を拾い、以下のように遺産分割協議書に記載します。

【出典】「QRコード（二次元バーコード）付き書面申請の開始と登記事項証明書（不動産登記）の様式変更について」法務省

1．相続人甲は、以下の遺産を取得する。

（1）土地

所在　特別区南都町一丁目
地番　101番
土地の種類　宅地
地積　300平方メートル

2-2．遺産分割協議で家屋を取得した場合書き方

同様に、家屋を取得した場合の遺産分割協議へ記載すべき事項は次の通りです。

所在
家屋番号
種類
構造
床面積

例えば、次のような登記事項証明書がある場合には、「表題部」から記載すべき事項を拾い、以下のように遺産分割協議書に記載します。

【出典】「QRコード（二次元バーコード）付き書面申請の開始と登記事項証明書（不動産登記）の様式変更について」法務省

2．相続人乙は、以下の遺産を取得する。

（1）建物

所在　特別区南都町一丁目
地番　101番
種類　居宅
構造　木造かわらぶき2階建
床面積　1階80平方メートル、2階70平方メートル

2-3．遺産分割協議でマンションをを取得した場合の書き方

遺産分割協議でマンションを取得した場合に、遺産分割協議書に記載すべき事項は、次の通りです。

1．一棟の建物の表示
（1）所在
（2）建物の名称
2．専有部分の建物の表示
（1）家屋番号
（2）建物の名称
（3）種類
（4）構造
（5）床面積
3．敷地権の目的たる土地の表示
（1）符号
（2）所在及び地番
（3）地目
（4）地積
（5）敷地権の種類
（6）敷地権の割合

したがって、次のような登記事項証明書がある場合には、「表題部」から記載すべき事項を拾い、以下のように遺産分割協議書に記載します。

【出典】「QRコード（二次元バーコード）付き書面申請の開始と登記事項証明書（不動産登記）の様式変更について」法務省

3．相続人丙は、以下の遺産を取得する。

（1）建物

一棟の建物の表示
所在　　　　　特別区南都町一丁目3番1
建物の名称　　ひばりが丘一号館

専有部分の建物の表示
家屋番号　　　　特別区南都町一丁目3番1の101
建物の名称　　　R10
種　　　類　　　居宅
構　　　造　　　鉄筋コンクリート造1階建
床　面　積　　　1階部分　　150.42㎡

敷地権の目的たる土地の表示
符　　　　号　　1
所在及び地番　　特別区南都町一丁目3番1
地　　　　目　　宅地
地　　　　積　　350.76㎡
敷地権の種類　　所有権
敷地権の割合　　4分の1

2-4．不動産のみを記載する遺産分割協議書の書き方

これらを踏まえて遺産分割協議書を作成すると、次の通りになります（※）。

※ ただし、ここでは、土地・家屋とも同一相続人が取得したケースとしています。

被相続人　　　　　　相続太郎
本籍地　　　　　　　鹿児島県○○市○○
死亡時の住所　　　　東京都○○区○○
生年月日　　　　　　昭和○○年〇月〇日
死亡年月日　　　　　令和〇年〇月〇日

被相続人相続太郎の遺産について、被相続人の妻相続花子、被相続人の長男相続一郎、被相続人の長女相続花江によって遺産分割協議を行った結果、次のとおり合意が成立した。

1．相続人相続花子は、以下の遺産を取得する。

（1）土地

所在　東京都○○区△△町□□丁目
地番　○○番〇
土地の種類　宅地
地積　○○平方メートル

（2）建物

所在　東京都○○区△△町□□丁目○○番地
地番　○○番
種類　居宅
構造　木造スレート葺2階建
床面積　1階○○平方メートル、2階○○平方メートル

2．相続人相続一郎は、以下の遺産を取得する。

（1）建物

一棟の建物の表示
所在　　　　　東京都渋谷区恵比寿3丁目31番地12
建物の名称　　○○マンション

専有部分の建物の表示
家屋番号　　　　渋谷区恵比寿3丁目31番地12の301
建物の名称　　　301
種　　　類　　　居宅
構　　　造　　　鉄筋コンクリート造15階建
床　面　積　　　10階部分　　〇〇.〇〇㎡

敷地権の目的たる土地の表示
符　　　　号　　1
所在及び地番　　東京都渋谷区恵比寿3丁目31番地12
地　　　　目　　宅地
地　　　　積　　〇〇〇.〇〇㎡
敷地権の種類　　所有権
敷地権の割合　　〇〇〇〇〇〇分の〇〇〇〇

上記協議の成立を証するために本書面3通を作成し、各署名捺印して各自1通を保管する。

令和〇年〇月〇日

住所　　　　東京都○○区○○丁○○番○○号
相続人　　　　　　　　　　　　　相続花子　㊞

住所　　　　東京都○○区○○丁○○番○○号
相続人　　　　　　　　　相続一郎　㊞

住所　　　　東京都○○区○○丁○○番○○号
相続花江　㊞

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3．相続不動産にローンが残っていた場合の対処法

不動産の相続では、被相続人が住宅ローンを払い終えていないこともあります。そうしたケースではどのように対応すればいいのでしょうか。

原則として、被相続人の借金などの債務は、相続の対象となります。したがって、住宅ローンも相続人は、相続しなければなりません。

3-1．被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合

しかし、被相続人が団体信用生命保険に加入していれば、ローン残債の心配は不要です。

そもそも団体信用生命保険とは、住宅ローン契約時に同時に加入する生命保険です。被相続人が亡くなった場合などには、団信から金融機関へローンと同額の保険金が支払われることで、ローンが完済される仕組みとなっています。

注意すべきポイントは、住宅ローン契約時に、金融機関や保証会社の担保として不動産に抵当権が設定されていることが一般的だということです。抵当権が付いた不動産は、売り難いといった不利益が大きく、金融機関に抵当権抹消のための必要書類を請求し、法務局で抵当権の抹消登記を行います。

ただし、金融機関によっては、相続登記をしてからでなければ、抵当権抹消登記に必要な書類を提供してもらえないことがあるので事前に確認しておくといいでしょう。

3-2．被相続人が団体信用生命保険に加入していなかった場合

被相続人が団体信用生命保険に加入していなかった場合には、残念ながらローンの残債を相続人が承継することになります。

この場合には、相続人に次の選択肢があります。

相続人の自己資金で返済する。
想定される売却益がローン残債を超えるなら、不動産を売却して売却益でローンを返済する。
上記2つの方法でも返済できそうにない場合には、相続放棄する。
など

2．のケースには、多少の説明が必要かと思います。ローンが残っていると抵当権を抹消することができません。しかし、抵当権が付いている不動産であっても、売却が不可能というわけではありません。この場合には、「同時決済」といって、不動産の売主・買主に加え債権者である金融機関が一堂に会して、次の手続きを行います。